商业物业工程维修维保部分前期介入方案.docVIP

商业物业工程维修维保部分前期介入方案 商业物业工程维修维保部分的前期介入方案 　　和商户装修及物业费（工程维修维保部分）测算参考 　　一、工程维修前期介入 　　11、根据《商业管理房产技术条件》，结合该项目实际情况，进行图纸收集、整理或标注，重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如： 　　1）、高低压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 　　2）、主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 　　3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 　　4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 　　5）水系统为低层市政直供； 　　6）空调系统要根据业户的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量、制热量卫生热水的选择； 　　2、从商场日常经营需要出发提出合理化建议： 　　1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要； 　　2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议； 　　3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理； 　　4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 　　5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业户使用需求； 　　6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要； 　　7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。 　　8）维修及设备管理用房面积是否满足需求； 　　二、项目施工监督与验收的介入 　　1、竣工时物业验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 　　质量问题总是给发展商和物业管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在竣工时物业公司不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期工程维修及管理的力不从心。 　　2、利用管理公司的专业能力实现长效管理 　　在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如： 　　1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。 　　2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议物业工程维修技术人员要旁站监工。 　　3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面： 　　1)外墙防漏措施； 　　2)多种经营供电、通信点位的合理设置； 　　3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格； 　　4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。 　　三、物业管理准备阶段 　　1.收集和掌握第一手资料 　　通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、设施设备的技术档案等。 　　2.提前策划工程维修服务管理方案 　　根据第一手材料提前策划工程维修管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与物业经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。 　　3.建立完善实用的服务系统和服务联系网络 　　商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。 　　1)工程维修维保队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同； 　　2)同建设、建筑施工、物价、市政、电力、水利、消防等公用事业以及设施设备厂家或供应商、安装施工单位等部门进行联络和沟通。 　　4.物业管理市场调研工作 　　1）、主要调研内容有： 　　可比项目的工程维修、维护、维保有偿服务和无偿 服务预算或维修、维护收费标准，为物业管理费制订收费标准提供参考依据，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力、信誉度评估等。 　　2）、法规及政策调研 　　了解本地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。 　　3）、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于: 　　①本地物业行业概况、法规和政策； 　　②本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析； 　　③物业管理支持资源