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物業管理種子教師培訓班 課程單元：設施經營管理 【簡報大綱】 緒論 建築物生命週期營運計畫 設施設備經營管理之相關法令 設施經營管理流程 設施經營管理內容 設施經營管理之效益評估 ㄧ、緒論1.前言 適當且良好的經營管理體制將為建築物設施設備管理的成敗關鍵 設施經營管理不僅是興建完成後的營運管理，更涵括興建前之營運計畫擬定與規劃設計階段之參與 設施經營管理不單只是一個過程，更同時是一門專業 2.建築物設施設備種類 建築技術規則之設施設備種類 電氣設備 給水排水系統及衛生設備 消防設備 燃燒設備 空氣調節及通風設備 昇降設備 受信箱設備 電話設備 智慧建築之設施設備種類 通信自動化系統設備（CA） 電信網路設施、用戶通信設備 辦公室自動化設備（OA） LAN系統、工作站機器、伺服器、電腦、數據通信用機器、自主型機器 建築附屬設備 基幹設備、一般設備 建築系統設備 高架地板、配線系統、系統天花版、防噪音設備、防災設備、衛星天線座、服務台、電纜人孔 3.設施經營管理之範圍界定 國際設施經營管理協會（IFMA）對設施經營管理之責任範圍說明如下： 遠程及年度設施計劃 設施經費預估 不動產之取得及（或）處置 工作明細、裝設及空間管理 建築物設計及施工計劃 新增建築及（或）更新 維修及使用的管理 電信、通信整合、安全性及一般管理服務 4.設施經營管理應具備之條件 人力需求－Manpower 人力編制、資格條件、相關證照、教育訓練、執勤時段等 材料需求－Material 備品規劃、耗材數量、安全存量、協力廠商及庫存區位規劃 機具需求－Machine 量測儀器、一般工具、特殊工具、施工（或修繕）所需工具、自備或委外廠商提供評估 技術需求－Method 各項管理維護技術取得來源、自行管理或委外承攬評估、外部支援系統建置等 經費需求－Money 俗謂錢不一定萬能，但無錢萬萬不能，前述各項需求均需編列預算，並根據其執行成效，評估其效益 二、建築物生命週期營運計畫 1.建築物生命週期成本 一棟建築物的產生會經過規劃、設計、發包、施工、營運維護等過程 建築物生命週期成本（LCC）係指從設備、設施的購入到廢棄為止所需花費的所有成本之合計 費用包括：設備設備的取得（初期成本）、維持費用（運轉成本）、拆除費用等 建築物的生命週期總成本中，營運使用與維護管理超過50％ 2.建築物生命週期架構流程與各階段工作重點 建築物生命週期架構流程 建築物生命週期各階段工作重點 第三篇 設施設備經營管理之相關法令 三、設施設備經營管理之相關法令1.設置及管理建築物設施設備的相關法令 第一類為建築法系的建築法、建築技術規則、公共安全檢查簽証及申請辦法等 第二類為消防法系的消防法、消防法施行細則、各類場所消防設備設置標準、各類場所消防設備檢修及申報作業基準等 第三類為專屬設施設備的相關法令，如電業法、電信法、自來水法、下水道法、防空法、停車場法等依目的事業主管機關所制定的法令 第四類為與設施設備相關的其他法令，如共同管道法、能源管理法、屋內線路裝罝規則、勞工安全衛生法、公寓大廈管理條例、公寓大廈管理服務人管理辦法等 2.設施設備管理的主要法律規範 建築法第77條明訂「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」 民國93年修正後的建築法內容 建築管理重點在使用管理，增加對建築物所有權人的罰鍰與營業場所使用致人遭受傷亡的刑責 將建築物公共安全檢查改由房屋所有人每年定期委託專業人員檢查簽證後向主管建築機關申報 室內裝修業已納入建築管理，凡室內裝修設計圖應符合建築技術規則的規定 使用不燃材料、耐燃材料、耐火板 不得破壞主要構造，防火區劃、防火避難設施與消防設備 須委託經內政部登記認可的室內裝修專業人員辦理 公寓大廈管理條例 規定管理委員會或管理負責人的職務包括「共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護。(第10 條)」 92年修法時增訂「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。(第36條)」 及「依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善執行。 (第36條)」 公寓大廈管理服務人管理辦法 第15條規範公寓大廈管理維護公司得從事「建築物及基地之維護及修繕事項」及「建築物附屬設施設備之檢查及修護事項」 三、建築物設施設備相關法令之未來展望 內政部建築研究所研究內容大多數較偏重於營造及建築技術的層面，對建築物在導入使用期間後的管理維護課題則探討較少 相關法規政令的修改速度已經跟不上技術的進步，對於創造優質建築環境的智慧建築、綠建築或節能建築而言，尚有待增修相關法令以順應社會潮流的需要 現今世界各先進國家的相關建築法令，多巳由「許可制」朝向「指導制」，同時其規定方向亦巳趨向「性能