3(2)2011-市场视角的规划评价s-(pptminimizer).pptVIP

优势： 高层纵向排列，土地使用效率较高，容易实现较高的容积率； 有选择地将蒲河引入部分地块，充分利用了蒲河水资源，同时将优势资源最大限度赋予给高价值的联排产品。 优势： 规划形式感极强，对水资源利用极其充分，容易形成鲜明的营销概念； 南侧高层与古城新都雅苑形成明显的隔离； 南北组团分隔清楚，容易界定档次。 优势： 规划形式感很强，容易被客户认知； 小镇中心的概念很符合社区的定位，同时将社区的各项配套提炼升级； 规划弹性较大，为以后向南侧拓展开发提供了可能。 原则一：做足容积率 由于地块进深较短，因此将高层排布在南侧降低了地块的使用效率，因此建议将部分高层、小高层排布在地块北边缘。 原则二：有利于分期开发 为了降低初期开发的风险，东侧地块中应尽量减少高层，可以增加高品质的板式小高层以提高容积率； 西侧地块3由于开发时间较晚，可提高整体容积率，以高层为主。 原则三：符合项目的整体定位 项目整体定位为服务城市中端客户的中高端产品，且出于品牌要求，后续需保留一定的升值空间，为了增加项目吸引力必须有一定的价值增值举措，因此建议保留引水入园的规划理念。 但另一方面，由于项目主流客户为城市外溢的中端客户，他们最关注的仍然是性价比，因此在环境和设施的投入上应适度控制成本。 洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感 案例：万科（天津）水晶城情景洋房社区 单元变奏：“错联”，增大中间单元的采光观景面 单元变奏：“对拼”，强化私家院落感 单元变奏：“合院”,社区-邻里-私家的层次递进 单元变奏：“12合院”, 单元变奏：“12合院”,社区-邻里-私家的层次递进 案例：青岛即墨某项目（1） 案例：青岛即墨某项目（2） 案例：青岛即墨某项目（3） 在规划上体现对资源极致性的利用与分配 在规划上体现对资源极致性的利用与分配 注重领地划分和视线隔绝，保证别墅生活的私密性 利用资源延展道路，强化进入的神秘性和仪式感 私家车道的设计可以利用代征绿地以及河堤，道路线形应尽量曲折，以增加道路长度，增强神秘感与领地感 同时享有邻里院落和私庭，安全感归属感大为强化 整个合院抬高1.95米，又结合错层0.7米，蓝色区整体2.85米停车 1 0 10 70 —— 3.5 14 7 2.5 4房2厅3卫 200 d 1 0 15 50 —— 3.7 10.5 12.5 2 4房2厅3卫 200 c 车位 地下室（m2） 露台（m2） 花园（m2） 主卧层高 客厅层高 进深 开间 层数 房型 建筑面积 房型 万科第五园 上海龙湖·蓝湖郡 经济别墅社区规划要点提示： Tips 经济别墅规划评价要点：产品梯度与资源适配的合理性；支路串联户数；核心资源的实用效率；展示区效果；分期产品结构 经济别墅社区规划的一个重点是——结构单元的优化。单元而非单体是解决体量不足、形式单调、空间拥塞的关键问题，甚至也是优化户型别墅感的有效路径。 Part II 市场视角的规划评价 World Union 探讨不同住宅社区的规划要点 花园洋房社区 豪宅别墅社区 集合住宅社区 经济别墅社区 壹：集合住宅社区的规划要点 什么是规划的“形式感”？ 规划形式感的市场价值何在？ 如何识别“真形式”与“假形式”？ 什么是“大盘力”？ 为什么集合住宅社区中大绿地、大水面具有更为突出的价值意义？ 规划的“形式感” A、追求强烈和极致化的空间对比 深圳淘金山 天津江胜天鹅湖 北京上元 B、经营“轴线” 深圳桃源居 长春中海水岸春城 天津汐岸国际 规划的“形式感” C、几何图案化的构图效果 上海未来湾 佛山万科山水家园 规划的“形式感” D、超大尺度的构图元素 上海国际住宅竞赛 成都万科金色家园 规划的“形式感” E、旋转与律动 北京阳光上东 沈阳万科花园新城 规划的“形式感” F、单元复制 / 母题重复 深圳四季花城 中山万科城市风景 成都博瑞光华 规划的“形式感” 案例：廊坊某项目 廊坊首席全景观社区 为城市财富阶层的居住改善需求量身定做，以景观升级带来的居住体验提升为核心构建价值体系 以规划景观力为重点突破，采用一点极致发力的模式，实现对平台的明显超越，并留足竞争空间 高调入场，具备鲜明的NO1标签，一举奠定市场领跑者地位形成追随效应 项目定位及开发策略 大都市圈结点城市，主城区边缘，中等规模房地产项目 项目界定 地形图 建设用地面积: 169亩; 容积率: 1.8; 限高: 72米; 建筑面积: 20万平米 地价： 3亿，约178万/亩 主要技术指标 廊坊主城区西北角 项目区位 廊坊华夏房地产有限公司 委托客户 案例：廊坊某项目 案例：廊坊某项目 市场上见到的社区空间是这样的 我们的条件是—— 169亩的占地，在廊坊