20年2月乌鲁木齐天一乌昌辅道地块项目定位与产品研究报告.pptVIP

天一乌昌辅道地块 项目定位与产品研究报告;;城市宏观分析 ;2009年，全市户籍人口达241.19万人，全年净增人口1.17万人，比2006年末增长 20万人。 整体人口呈现中心区域（天、沙、新、水四区）密度高，周边人口密度低的特点。 乌鲁木齐人口的空间分布在未来呈现逐步向城区外围扩散的趋势。;GDP从2003年的426亿元增长到2009年的1095亿元，年均增长率约为13%。 人均GDP突破4700美元，即将达到5000美元（中等收入国家平均水平）。 2009年固定资产投资达到412亿元，同比增长13%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。 在国家投入2万亿建设新疆的利好因素的推动下，乌鲁木齐经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段。;截至2009年底，乌鲁木齐对外进出口贸易保持较高增长率（2009年因7.5事件例外），充分发挥着外贸桥头堡的作用。 进出口基数较小，整体规模不大，在未来5年乌鲁木齐的对外贸易会随着经济跨越式发展的契机遇到难得的机遇。;2002年国务院通过了《乌鲁木齐市城市总体规划 2000年至2020年》。 总体规划突出了主城区采取“双中心、组团式”的城市布局形态，对城市的未来发展提供了依据。 未来5-10年乌鲁木齐城市北部建设一个居住、教育、文化、商贸等功能完善的新城区。; 乌鲁木齐产业布局以老城区为主，建设南部商贸及文化休闲产业集中区，北部外贸及现代服务业集中区，北部生态农业及休闲旅游集中区等区域 市区中心外围布置一条城市快速环路，并通过放射状道路将城市路网和外围公路环线沟通。 由城市快速环路、河滩路、西虹路、喀什路、西山路构成城市快速路系统。 通过阿勒泰路接入西过境路；贯通长春路、鲤鱼山路、友好路、扬子江路、长江路、北京路北延；南湖路北伸至乌米公路；红山路向东延伸到青年路；西虹路向东延伸到七道湾路构建城市主干道。;乌鲁木齐近年完成了喀什东路延伸、东外环、南湖北路北延等一批重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段。;从经济开发区的地理位置来看，正处于新市区，北通昌吉，东临太原路，南接河南西路。这个区域属于乌鲁木齐非核心商业区，交通条件对本项目的开发进程起着至关重要的作用。;区域对比;经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的前提条件 主要产业的增长带动第三产业的快速增长，产业结构的调整必将刺激商务办公的发展 城市北扩的重大机遇，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇 城市规划促进形成多个城市中心和商务圈 城市交通系统和基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化 随着道路系统逐步完善、高铁建设，将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围 乌鲁木齐在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资者投资的积极性;小结;;乌鲁木齐写字楼市场;乌鲁木齐写字楼市场;2010年乌鲁木齐写字楼房累计成交量4.92万㎡，较09年增长97.6%。 2010年乌鲁木齐市写字楼交易均价10489元/㎡，较09年上涨44.79%;小结;;写字楼区域市场;写字楼区域市场;写字楼区域市场;写字楼区域市场;写字楼区域市场;写字楼区域市场;写字楼区域市场;写字楼区域市场;写字楼区域市场;序号;区域写字楼总结;; 经济开发区板块，向北通昌吉，向东临太原路，南接河南西路。这个区域属于乌鲁木齐非核心商业区。 地块周边路网发达，阿勒泰路、机场高速路、卫星路、中亚南路等是重要干线及城市快速路，通行顺畅，出行快捷。 目前经济开发区开发以普通住宅为主。 高大建筑少，视野开阔。;地块分析;周边交通环境及地块可达性;地块分析;SWOT 分析;针对中小型企业市场定位，可以出其不意获得差异化带来的成功;本项目处于非商务中心，交通条件较好； 开发商业项目的市场条件不成熟； 本项目的突破点在于产品创新，吸引特定客户群在非核心商务区投资租赁写字间。;;写字楼发展机遇分析;写字楼发展机遇分析;写字楼发展机遇分析;写字楼发展机遇分析;写字楼发展机遇分析;写字楼定位分析;写字楼定位分析;写字楼定位分析;写字楼定位分析;目标客户;以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段； 通过打造高端写字楼，树立开发区商务领导者形象，结合周边主导产业和写字楼项目稀缺性的特点，形成项目核心竞争力。 规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略，通过差异化路线，打造高档次平价产品，提供全方位服务。 通过项目整体优势的挖掘和提升，规避市场对项目的威胁，降低风险。 通过走平价路线，规避竞争，以平价快速变现的方式迅速实现项目价值。;;规划设计条件;整体建筑外形： 由玻璃幕墙和实体墙面搭配设计。 设计的主题： 简约、精致、科技、节能。突显整体建筑的现代感与时代要求的一致性。 建筑色调： 以淡灰色为主，配以高级幕墙和外装饰材料，使建筑效果与大厦的使用性