20年3月5日长春上城项目20年营销方案.pptVIP

上城项目2011年营销方案;一、2010年度房地产市场分析二、2010年度工作回顾三、2011年度上城产品盘点及营销策略总述四、上城·金街营销经验总结五、上城四期车位营销方案及价格策略六、上城公寓营销方案及价格策略七、上城国际商业广场营销方案及价格策略八、2011年度上城阶段营销策略九、2011年度上城销售计划及营销费用预算;一、2010年度房地产市场分析;1 、土地成交状况;2 、土地成交价格状况;3、商品房市场分析(易居市场数据）;长春市2010年1月-2010年12月月份商品住宅市场成交情况对比;长春市2010年商品住宅新增供应面积段占比情况 ;长春市2010商品住宅成交均价及走势 ;6、 2010年销售排行榜 2010年长春市商品住宅成交金额前十强;7、2010年长春市商品住宅成交面积前十强;小结;“限购令”解析; 二、2010年工作回顾;2010年销售额;2010年已售产品详情表：1、2期;2010年已售产品详情表：3期;2010年已售产品详情表：4期;2、营销费用：四两拨千斤;2、营销费用：四两拨千斤;2010年营销费用支出情况明细;3、来访客户统计数据分析;4、成交客户分析;三、2011年度上城产品盘点及营销策略总述;1、2011年上城上市产品盘点;2、2011年上城产品开盘规划;3、上城项目2011主题年;4、2011上城商业产品营销推广总纲;5、上城企业品牌多项目运作主题年提炼关键词：企业多项目运作、多业态开发、多元化提升;四、上城·金街营销经验总结;定位精准，开盘即罄：富人家门口的 生金旺铺，拉开排号热幕，开盘即清盘！;分析：四期底商成交面积单套区间为12.59 ㎡---233.09 ㎡ ，成交单套价格区间为12万-230万之间，其中单套总案值在80-120万之间的比例较大占总成交数的43%，其次是单套总案值在50-80万之间的比例为24%。通过四期底商成交情况开看，单套案值在160万以内有足够的投资客户。;3、上城·金街成交客户分析;来访途径;小 结;五、上城四期车位营销方案及价格策略;1、四期车位营销策略;2、四期车位营销突破点;3、四期车位定价策略;六、上城公寓 营销方案及价格策略;（一）上城公寓营销方案;公寓区位：长春国际氛围富源区、上城国际商业广场之上 利好资源：毗邻西南大学城吉大高校群，拥有15万大学生资源；位居富源区中心，针对长春5000外国人，拥有涉外租赁和高端商务租赁的成熟经验 产品面积：约50㎡ 交通配套：129、239、193、213路、轻轨、规划地铁5号线 产品特色：富源区城市综合体、涉外别墅区、精装公寓 智能配套：智能一卡通系统（可作为上城国际商业广场会员卡，可直接刷卡到达所在楼层）;2、上城国际公寓核心价值;3、从竞品阳光城成交客户，透视本案客户;4、上城精装公寓客户定位;5、提炼上城精装公寓卖点提炼;6、上城国际商业广场精装公寓案名;LOGO展示;（二）上城公寓价格策略; 可售面积：16274㎡ 可售套数 ：314套 单户套内面积26~39 m2 、公摊面积约10m2、 层高 3.0米 A座4-11层 每层20户共8层 160户，大堂面积50m2 B座5-11层 每层22户共7层 154户， 大堂面积65m2。;;2.2、价格 首次开盘整体均价在8500元左右，第二次开盘至今均价在9000元左右，每层价差20元至50元不等（因为每次是按楼层开盘，均价有变化）。;2.3、推广及销售情况 项目于2010年10月份开始推广，推广形式主要以报广为主。至今开盘两次，每次分楼层开盘，现已开盘楼层为3、4、5、6、12、13、14、15、23、24、25层，在售楼层为6、15、23层。 现公寓产品推出400套左右，占总比例的45%，每次开盘销售率在80%左右，南向和东向房源特别好买，开盘短时间内即可清盘，其次为西向位置，也相对比较好卖，北向位置小面积户型比较抢手，只是北向大面积户型销售比较困难，可见公寓产品面积越小销售率越高，现剩余在售产品20套左右，预计下次开盘时间在2011年4月份左右。;2、【公寓主力竞品分析】——阳光经典;2.5、项目买点 公寓产品为精装修交工标准，另外配家具家电，此类交工标准在长春公寓市场较少，交工后真的可做到直接入住。 项目周边配套比较齐全，生活便利，临近轻轨，多条交通路线，购物方面临近沃尔玛超市，教育方面临近吉林大学，人员流动量较大，日后入住率及租赁率较高，投资回报率较高。 户型较多，面积区间较大，客户选择性较多。;3、【中海凯旋门项目】——户型产品简介;3、【中海凯旋门项目】——户型产品简介;项目名称;七、上城国际商业广场营销方案及价格策略;（一）上城国际商业广场营销方案;1、上城国际商业广