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小议房地产成本造价全过程控制管理 （1?苏州高龙房产发展有限公司，江苏苏州215028； 2濠城建筑苏州有限公司， 江苏苏州215021） 摘要：房地产行业与现代城市的发展和规划息息相关，其通过先进的规划设计 理念，为人们提供了舒适的住宅环境。房地产行业综合性很强，其涉及到建筑工 程初期的设计和规划，中期的建设施工和后期的质量检测等。房地产成木造价贯 穿于房地产从前期规划到后期竣工的方方面面。相关管理人员要对房地产规划和 建设的全过程进行追踪，对其成木造价进行合理控制，最大程度提升利润空间。 笔者结合我国房地产经济现状，对其成木造价控制进行论述。 关键词：房地产；成木造价；全过程；控制管理 刖S 房地产项目是关系到群众日常牛活和工作的基础设施建设，其既关系到 群众的幸福指数，也关系到企业的经济效益和利润空间。随着当前城市规划步伐 的加快，相关部门对房地产规划也格外重视。作为和群众息息相关的重要因素, 房地产企业也更加关注房地产成木造价全过程控制，其直接关系到房地产行业的 发展前景。近年来，房地产企业逐渐引进先进的成木造价控制理念和方法，但是 房地产造价全过程控制管理中仍然存在很多不足。比如，资金浪费现象。房地产 企业管理人员要注重对涉及房地产成木造价的相关要素进行研究和分析，以期最 大程度对其成木造价进行控制。 1房地产成木造价控制现状 项目预估和决策不科学 房地产设计和施工后期的投资都是以前期的项目投资估算为依据的。房 地产的投资决策直接关系到后期的项目规划、设计、施工设备和施工材料采购以 及施工人员配置和施工工艺确定等。部分房地产企业在进行项目预估的过程中, 没有对涉及房地产造价的相关要素进行科学的调研和分析，导致项目预估与项目 实施之间存在较大偏差，从而增加不必要的项目投资。同吋，相关负责人不注重 对相关项目资料进行收集和整理，导致在决策过程中没有进行全方位的考虑，使 前期的投资决算过于笼统，造成后期施工中工程造价超岀成本控制范围。 1.2项目设计不合理 房地产开发商没有对设计和成本控制的关系进行全面考虑，设计人员在 房地产设计过程中，没有立足房地产规划的实际对其合理性进行考虑，导致图纸 设计对房地产成本造价控制指导不足。部分开发商不重视设计支出，造成图纸设 计的粗糙，与房地产整体规划不匹配，影响施工效益和后期造价。设计人员与造 价人员缺乏沟通，导致造价控制与工程设计的分离，引发设计过程中诸多不合理 现象。项目设计中涉及到的成本要素较多，对其进行合理控制，能够有效缩减工 程造价。 1.3招标和造价过程粗糙 相关部门对房地产招投标管控不严，造成邀请招标方式、议标方式等招 标行为的发生。在这样的招投标背景下，承包商的能力得不到保证，造成房地产 开发中的资金浪费和虚报价格等问题。 1.4发包人主观能动性缺失。施工阶段发包人过度依赖开发商的资金投 入，不能够对房地产施工中存在的不确定因素进行科学全面的分析。施工中期和 后期，业主和设计等外部因素都会对房地产开发造价产生影响，单一的工程价款 支付不足以应对房地产施工中的突发情况。 2房地产成本造价全过程控制管理 2.1前期成本造价控制 首先，相关负责人要注重前期调研工作，对项0的可行性进行研究分析, 并对这一吋期造价进行控制。 相关负责人要对房地产项目的内在要素进行考虑，也要注重分析房地产规划是否 与周围的经济环境和社会环境相契合。并结合规划方案，对项目的社会效益和经 济效益进行评估，对施工材料的质量和施工工艺的先进性进行预估和比较，然后 决定是否进行项目投资。预算人员要注重对投资额度进行估算，确保为房地产开 发中资金的合理分配提供良好的先决条件，进而进行设计概算和施工图预算工作。 其次，对设计阶段造价进行控制。房地产设计并不仅仅停留在图纸上，而是立 足于项目实际，对项目中涉及到的资金、材料、工艺等要素进行综合考虑和评定。 设计人员要以设计任务书和相关设计标准为依据，从节省投资的角度对施工过程 中的结构设计、材料选择和施工工艺进行综合考虑；设计概算完成后，需要上交 造价管理部门进行审核；工程负责人在成本控制的前提下进行设计招标，并推行 造价监理，对设计方案进行择优选用，以对房地产造价成本进行控制。 2.2中期成本造价控制 首先，招投标阶段工程造价控制。招投标阶段直接决定房地产造价控制 的质量和结果。相关负责人要对房地产开发中涉及到的投资要素进行审核，对工 程情况进行明确认知；对房地产开发招标书中涉及到造价等资金性质的条款进行 严格审核，避免不法单位借用招标书漏洞，增加工程投入；项目开发单位直接参 与评标工作，确保招投标的公平和承包商选用上的科学合理。 其次，合同阶段工程造价控制。开发商与承包商签订合同的过程中，工 程造价管理部门要确保合同对双方的共同约束。结合国家相关政策和法律法