珠海岭南世家财神街项目二期定位建议报告.ppt

二、内部空间规划建议 购物中心的内部空间规划设计包括铺位布局规划、人流动线规划、楼层功能设计、内部景观规划、交通规划等。 四、内部景观设计 注意两大原则： 原则一：和谐性与均好性 原则二：与外部空间的互动 五、交通规划 招商推广 一 、招商思路 总招商思路为：树立品牌、整体招商 先品牌 主力店 后散户 优惠优待 后招步行街主力店 先招购物中心主力店 二、活动推广 ■ 市场推广 ■ 新闻推广 ■ 媒体宣传 ■ 品牌宣传 ■ 赞助商 ■ 广告招租 ■ 商户推广活动 ■ 节、假日推广活动 ■ 品牌推广活动 ■ 商场自身发行潮流杂志 ■ 媒体推广 商场推广活动 外立面广告 LED电视墙广告 项目潮流杂志广告 商户投入活动 赞助商 租用公共地方做展示 或推广活动 赞助商 品牌商或广告客户 三、推广运作 购物中心 主力店（超市、百货）可招商家 家乐福/沃尔玛/ SAM /易初莲花/吉之岛/新世界百货/百佳/万佳………. 次主力店（百货）可招商家 其他层散户（百货）可招商家 ADIDAS、耐克、公鸡休闲、ADIDAs、新佰伦、探路者休闲、PUMA、李宁、匡威、波顿、Kappa、欢腾、班尼路、LEVIS 步行步行街 主力店（热食西餐）可招商家 其 他 餐 饮 类 品 牌 爱茜茜里/ DQ/Hot dog king/水果捞/满记甜品/许留山/星巴克/诺卡咖啡/甜蜜蜜/ 必胜客/papa Johns/Steak King/ 汉堡王/真功夫/吉野家/楚楚园 CoCo壹番屋/巴贝拉/萨莉亚/大家乐/大昌烧味/味千拉面/康师傅私房牛肉面/一茶一座/春水堂/豪享来 酒店类 五星级酒店可招商家 准五星级、四星级酒店可招商家 总结： 成功的招商可以令整体项目楼盘价值提升，甚至能唤醒一期滞销的商铺，带来商机。 经营管理 商业类：经营模式选择 自营 发展商与经 营公司联营 委托经营公司 经营 经营模式 特点 优劣势 其他 开发商自营 一般是在物业招租非常困难、物业具有某项垄断性资源优势的两种极端状况下的选择，物业集团多元化发展业务范围涵盖零售业时也会会选择这种模式，如茂业百货 优势：在具有垄断性的前提下，优势较为明显。长期来看，培养了商业的经营能力。 劣势：在发展商面临招租困难及不专业时采用，风险较大。 在自营的前提下，发展商可以自购自销，同时也采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作。 经营模式 特点 优劣势 其他 “专业商业运营管理公司”独立运营管理 即与商业机构签订租赁契约，按租赁契约的规定收取租金，获得收益与商业营运公司的经营业绩无关。 通常在发展商没有商业运作战略、经验及实力的状况下采用。 优势：风险小，收益稳定； 劣势：不能更好的实现商业价值最大化。 商业经营公司通常也采取统一经营和 分割等方式进行管理。 经营模式 特点 优劣势 其他 发展商与商业营运公司联营 即发展商与商业营运公司采取契约式的合作方式，发展商的租金收入与此物业空间的商业经营收入挂钩，按照契约提成、分红。 通常在发展商有一定经验和实力，并且有商业运作战略的情况下使用。 优势：与专业公司合作，可以培养发展商自身的商业运作能力，风险大，收益也大。 劣势：商业经营业绩好了，收入增加；同时也承担经营不善而带来的低租金甚至无租金风险。 采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作。 从开发商角度看，项目属于区域性商业；开发商自身缺乏商业管理经验。培育市场一般在1－2年时间，不利于开发商资金回笼。 从长远角度上分析，可以在培育期间，开发商历练商业运营管理经验，而且在自营的情况下，10之后，连本带利指日可待。 鉴于综合分析，我们强烈建议开发商选择第二种，授权于“专业商业运营公司”独立运营。 专业商业运营公司选择 ■ 第一太平洋 ■高力国际 ■ 仲量联行 ■ 世邦魏里仕 ■戴德梁行 ■ 深圳波特 产权式酒店公寓类：经营模式选择 模式 对象 效果 状况 第一：直接销售 业主 快速回笼资金 开发商实力一般，无经验，市场竞争激烈 模式 对象 效果 状况 第二：后续增值 开发商与专业公司共营 从中返利，回笼资金一般。 开发商市场较具有竞争力 模式 对象 效果 状况 第三：返祖销售 委托管理公司，由管理公司交给酒店运营公司，通过出租返利 回笼资金慢，但最终回报率固定也是丰厚的 开发商经验、实力、资金等都成熟、雄厚。 建议： 在产权式酒店经营问题上，通常仅仅围绕着经营风险与销售风险问题。 而决定开发商在处理难题的本性，往往自身条件；例如：资金连，运营管理经验、投资分析方面等等。 因此，本案的经营问题上；我们强力推荐开发商直接销售。这样以来可以为开发商后期的资金周转带来极大帮助。 我们以一批从业多年的专业人才 组成的专业精英团队