张家沱项目商业定位及物业发展建议.ppt

打造品质硬件，提升自贡城市品位 城市地标 打造高端人群消费向心力，营造生活归属感 品质生活 2大目的地 4大活力空间 城市核心的不夜城 都市欢乐消费空间 展示自贡都市风范的高品位消费区 集聚吃喝玩乐购一体化首选的休闲区 体现身份、呈现价值的城市会客厅 追求时尚、释放活力的欢乐海洋 饕餮欢畅不夜空间 流行时尚体验空间 商务交际休闲空间 以时尚购物为主 以商务宴请、大型聚会等社交活动为主 以城市生活配套为主 以酒吧、餐饮、影院休闲为主 都市家庭生活空间 经营业态：时尚男女服饰/牛仔个性休闲/休闲运动品牌/时尚品牌/流行美食等 流行时尚体验空间 商务休闲餐饮/商务宴请/同事聚会/生活零售（皮具/饰品/）/酒店服务配套 商务交际 休闲空间 经营业态：儿童品牌零售/精品家居/家庭聚会餐饮/亲子乐园等 都市家庭生活空间 经营业态：酒吧/ 中西餐饮/KTV/ 游乐场/电影院等 饕餮欢畅不夜空间 物业发展建议——购物中心 以家庭综合性消费为主，以快速流行时尚为特色，植入休闲性“轻餐饮” 成都凯丹模式 物业发展建议——五星级酒店 引入国际知名品牌，以客房服务、宴会餐饮、会议厅综合功能为主，满足城市商务需求。 打造集办公、居住一体化的时尚SOHO。 物业发展建议—SOHO 不同阶段办公需求 自贡中心 一线江景 财富永动机 打造盐都夜场消费集中地，餐饮、休闲、娱乐一条街， 以高端会所、酒吧、KTV组成的盐都不夜城。 物业发展建议—休闲娱乐街区 10%豪宅+40%目前城市高端产品+50%刚需产品 住宅定位为自贡市中高端收入人群，通过高端产品拔高项目形象，中端产品保障项目现金流。 物业发展建议—住宅 物业发展建议—品质幼儿园 引入高端双语幼儿园，满足业主教育需求，拔高项目物业形象。 光亚国际幼儿园 品牌建议： 6 规划建议 项目经济指标建议 项目规划布局建议 项目开发建议 历史文化街区 文物保护用地 民居 6.1 地形及用地经济指标 A3 A1 项目计容总建筑面积：255713㎡ 若商业：住宅= 51 : 49分配，建议分割如下： 备注：以上指标分配的前提是要调整两个地块的容积率（A1地块商业指标利用不足）；若两地块整体看待，混合容积率2.75。 6.2 经济指标配比一 项目计容总建筑面积：255713㎡ 若商业：住宅= 68 : 32分配（此比例分配的原由是A1地块指标用够，A3地块指标商业 占比29.5%测算），建议分割如下： 备注：A1地块指标用够，A3地块商业指标约占总指标的29.5%；若两地块整体看待，混合容积率2.75。 6.3 经济指标配比二 历史文化街区 文物保护用地 民居 临街 一级商业 品质住宅价值区 中高端住宅价值区 高端住宅价值区 6.3 项目地块价值建议 城市人流迎接面 一线江景 一级商业价值 一线江景 二级商业价值 城区人流，商旅客群 6.4 项目开发目标 THANKS 街区概况：丹桂大街作为自贡南北纵向交通要道，连接老城区与汇东新城、南湖新区，更是自贡主要的形象商业街区，是各类商业集中区； 主要商业体：百货、超市、电脑市场、精品特色街区； 业态业种：百货、超市、餐饮、休闲娱乐、酒店、精品服饰；其中餐饮业种仍以本地特色火锅类餐饮为主； 业态档次：中偏高端为主（当地），多数服饰品牌档次优于老城区，国内1/2线品牌居多，店面形象更讲究形象与风格，多数品牌均由老城区迁入。 辐射客群：自贡城区市民，年轻时尚客群或富裕阶层。 特色餐饮 休闲娱乐集中区 精品服饰 集中区 自贡商业街概况 2.5 汇东新区商业布局 汇东新区商街—丹桂大街 自贡已初步形成业态相对集中的特色商业街区，当前主要集中在老城区，各商业街业态业种有如下特征: 商业环境：老城区人口集中，空间有限，商业布局相对集中于同一区块，形成较好的商业人气氛围，但商业物业形态以沿街商业为主，相关业态业种分散布局，尚未有一站式集中商业体； 商业档次：因区域购买力有限，整体商业档次处于中低档次水平，各业态中缺乏知名国内1线品牌连锁、加盟店，更多的是“山寨版”自营店； 商业配套：受老城区地势崎岖影响，道路多坡度、弯道，影响商业便达性与商业布局，而商业规划混乱、欠缺，如停车位配套有限、人流动线不合理，影响购物消费环境； 服务管理：百货、超市在不仅在硬件上存在缺陷（停车位、人流动线、空间布局），在软件上更难以符合现代商场要求，如服务意识淡薄，管理制度不规范； 消费需求：区域消费需求旺盛，但因消费能力有限，消费集中在中低档次商业消费，集中在日用品、餐饮及中低消费的休闲娱乐（KTV、茶楼、棋牌等）。 2.6 自贡商业街总结 娱乐业消费：高端夜总会较少，一方面，经过先前地方政府的整治，原有夜总会均被停业；另一方面，本地消费习惯不倾向夜总会消费模式。而以年轻人朋友聚会为主的