郑州市中牟地块市场分析及开发建议.ppt

3.2、主力客户界定： 在中牟： 离退休老干部，职工，个体经营者，企事业单位领导、职工，高校教师及公务员。 中牟所辖乡镇个体经营者，为孩子上学购房者，乡镇企事业领导. 3.3、项目定位建议： 中牟县城中心城区中高档精英社区 3.4、物业形态建议： 12层现代主义风格小高层精英社区、一二层做临街底商。 3.5、立面参考建议： 中牟楼盘二十多个， 在浮燥的地产行当里，做得到位的没几个。 我们可以选择做得比他们更好， 或者干脆，让这个市场耳目一新！ 3.5、立面参考建议： 鲜明的现代建筑风格！ 可以让我们的项目在区域内跳出平庸。 3.6、户型参考建议： 既要做小，又要做好。将精致与舒适做为户型设计的主题。 90㎡左右三房；70㎡左右两房。 END THANKS 丰源置业中牟地块市场分析及开发建议 目 录： 、基地vs片区 2、项目地块分析 3、项目开发初步建议 1、基地vs片区  第一眼，看区域；第二眼，看市场； 在行政意义上即将归属于郑州市 一个即将撤县并区的地方，一个连接郑汴融城的纽带地区。 在市场形象上是一个纯粹的郊县 中牟县？那么远？那里只有西瓜和大蒜？ 根据政府资料显示， 2006年中牟县生产总值116亿元，比上年增长17.9%，高出郑州市GDP增长率2.2个百分点，居民人均可支配收入达到7900元。 郑汴一体化后，中牟的发展受到郑州和开封两座城市的推动，区位优势逐渐凸显。随着郑州的城市扩张，进一步促进了中牟的城区建设，新城区规划应运而生！ 中牟的生活意识形态和生活质量追求，也朝着郑州的方向在飞速的发展。在对房地产的影响上，城市建设促进房地产业的日益兴旺，土地价格和房价水平逐步上涨，且升值空间巨大。目前相对较低的价格水平和巨大的上升空间越来越受到郑州人的关注. 为了能够更加直观的了解中牟县城区域内的房地产项目特性，我们从以下八个方向进行分析： 1、区域市场供销分析 2 、区域价格特征分析 3 、区域物业对比分析 4 、区域产品特征分析 5 、区域销售速度分析 6 、区域客户特征分析 7、区域营销推广渠道分析 8、项目包装展示分析 1、区域市场供销分析 项目名称 总建筑面积 （单位：㎡） 楼盘销售情况 已售面积 （单位：㎡） 宏田鑫城花园 4.7万㎡ 总共2期， 一期清盘、二期未开始销售 约2.5万㎡ 郑东鑫城美墅 10万㎡ 一期交房、二期在售 约4万㎡ 恒通假日风景花园 20万㎡ 一期已交房、 二期07年5月开始销售 约11万 ㎡ 水岸新城 86万㎡ 分4期开发, 二期清盘、三期前期咨询 约30万㎡ 星城国际 100万㎡ 分4期开发， 一期清盘,目前销售两栋高层 约8万㎡ 金帝城 25万㎡ 一期清盘;二期热销中 约5万㎡ 学府名邸 4.8万㎡ 一期清盘;二期热销中 约3万㎡ 中牟新区从2006年已来销售面积达60万㎡左右，销售较为平衡，一般在交房时基本售罄。 在售项目中大部分多为多期开发，后期投放量将继续增加 即将上市项目至少5个，总投放面积约80万㎡、 主要集中在中牟新城区。 从以上表格可以看出 2、区域价格特征分析 整体商品房均价：（单位：元/㎡） 2005年 900 2006年 1500 2007年 2200 从以上图表我们可以看出，05-07年中牟县城商品房均价实现了翻一番的涨幅，但与其相邻的郑东新区相比，仍然具有较大的价格优势。 3、区域物业对比分析 项目名称 物业形式 均价（元/㎡） 价格说明 恒通假日风景花园 多层/小高层 2400 一期起价1300元/㎡，目前二期小高层均价2400元/㎡ 蓝爵世家 多层/小高层 2000 06年9月起均价1400元/㎡，目前均价2000元/㎡、小高层待定 水岸鑫城 多层 2500 一期均价1900元/㎡，二期开始均价2100元/㎡、现在均价2700元/㎡ 星城国际 多层/高层 2200 已售完多层均价1700元/㎡，目前高层均价2200元/㎡ 金帝城 多层/小高层 2460 07年4月上涨至1900元/㎡，目前二期小高层均价2500元/㎡ 学府名邸 多层 2100 一期起价1400元/㎡，目前二期均价2200元/㎡ 中牟新区2007年价格平均上涨15%左右，低于郑州市区的房价，区域价格有较强的竞争力 多层均价;2100元/㎡，小高层、高层：2300元/㎡ 从以上表格可以看出 4、区域产品特征分析 项目名称 物业形式 主力户型及面积 （单位：㎡） 蓝爵世家 多层/小高层 二房（95）、三房（125） 恒通假日风景花园 多层/小高层 二房（95）、三房（140） 水岸鑫城