新时代南项目整体定位报告及物业发展建议合稿-缩减版.pptx

招商局蛇口新时代南项目整体定位及物业发展建议目录 Contents项目站位及市场产业机会研究项目整体定位物业发展建议创新运营及营销模式财务分析1项目站位及市场整体规划建议项目基本概况项目位于蛇口，具备快速连接广州与香港两大经济中心的地缘辐射优势东西两侧为南海大道与太子路主干道，距地铁2号线蛇口港、海上世界站均在500米范围内，具有良好交通通达性经沿海高速，90分钟到达广州中心区指标数值用地性质商业性办公地用地面积22,536平方米容积率3.5总建筑面积78,700平方米办公73,640平方米商业4,900平方米物业服务用房160平方米蛇口海上世界地铁站500米本项目经西部通道，60分钟直达香港中环500米蛇口港地铁站项目产品建议地块现状及周边景观海上世界片区地块形态：地块规整、呈长方形，现为公园、停车及运动场周边景观：项目西、东南两侧均有较好的山林自然景观工业二路鲸山别墅新时代广场美景阁独栋别墅群地块整体俯瞰图（实拍）恒景阁南海大道昌景阁本项目碧涛中心国际学校太子路迎晖公寓迎宾大厦工业一路山（观海餐厅）中集集团本项目东侧：城市景观为主西侧：山景为主太子湾片区项目产品建议项目交通及四至海上世界片区周边商务氛围一般，且以居住与配套商业为主，尚未形成强烈商务办公氛围，对客户进驻信心有一定影响周边道路较为狭窄，空间较为密集工业二路鲸山别墅新时代广场美景阁独栋别墅群恒景阁东：为迎晖公寓、迎宾大厦等旧建筑南：朝向山丘，工业一路与南海大道交汇口，交通易拥堵西：为国际高端小区鲸山别墅，西南角远眺中集集团北：紧靠新时代广场南海大道昌景阁本项目碧涛中心国际学校太子路迎晖公寓太子路（双向两车道）南海大道（双向两车道）迎宾大厦工业一路山（观海餐厅）中集集团居住为主的物业办公为主的物业教育等配套物业人行天桥太子湾片区斑马线项目站位1：自贸区优势随着前海蛇口自贸区不断成熟发展，自贸区在区域协同、产业发展、制度框架、深港互动等方面必将为本项目的未来发展带来极大的优势与助力《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区建设实施方案》前海与蛇口将协同发展，依托港澳、服务内地、面向世界，以后建设粤港澳深度合作示范区、21世纪海上丝绸之路重要枢纽和全国新一轮改革开放先行地为战略定位与总目标区域协同蛇口商务区作为自贸区重要组成部分，将重点发展网络信息、科技服务、文化创意等新兴服务业，与前海区块形成产业联动、优势互补产业发展在自贸区制度体系与法规框架下，国际型投资贸易规则、“负面清单”外资准入机制、商事登记等行政制度简化，将进一步为境内外服务业的进入提供便利，提升自贸区新型产业的导入能力制度框架基于深港合作示范区概念，自贸区将在服务业开放、执业资格互认、入境通关、人才流动、国际仲裁、知识产权保护、商事调解等方面加深与港澳地区的互动与开放程度，注入更多港澳元素深港互动项目站位2：大蛇口发展格局纵观蛇口总体呈“由北往南”的发展路径，北接南山中心区的商务氛围，逐步往太子湾方向发展本项目作为海上世界组团最后入市的项目，在蛇口发展格局中起“承前启后”的作用蛇口商务格局发展路径：南山中心区南山中心区南山大厦科技大厦花园城数码大厦万维大楼蛇口网谷蛇口网谷招商局广场：2012年竣工太子大厦：预计2016年竣工太子广场：预计2017年竣工本项目：预计2018竣工海上世界海上世界组团本项目太子湾组团太子湾商务花园：预计2018年竣工太子湾三组团：预计2019竣工太子湾组团项目站位3：自身与周边关系聚焦项目所处的片区，对周边项目进行深入市调与分析，系统解答本项目与周边项目的关系深化本项目与新时代广场的竞合关系，明确周边对本项目所提出的角色要求太子广场太子大厦南海意库1公里鲸山别墅招商局广场新时代广场海上世界本项目本项目太子湾组团本项目 VS 周边项目本项目 VS 新时代广场物业类型项目规模角色定位互动关系需求互补行业分工入市时间……功能互补（停车、运动、商务配套等）交通组织（出入口设置、车流动线等）角色定位（竞合关系、客户定位等）建筑呼应（建筑设计、外立面、视野等）……1公里自贸区概念下新蛇口产业升级的示范标杆本项目区域发展承前启后的支点自贸新型产业导入展示区区域功能补充互动新平台粤蛇口澳港商业市场片区商业现有供应写字楼项目裙楼商业周边已形成以餐饮为主的目的型消费圈，数量及种类繁多，但品质型商务接待餐饮商家极少城市办公物业主要以商务接待餐饮、休闲餐饮、金融与生活服务等业态为主，满足商务人士需求未来周边将有大量高品质商业供应，目的型消费需求、生活配套型生活需求均会得到巨大补给周边未来商业供应片区在商务接待餐饮、金融服务等商务配套型业态存在市场机会本项目可考虑把握这类需求，提供合理的商业设置城市写字楼市场深圳现有写字楼市场深圳未来市场预测市场供应：近几年处于供不应求状态，空置率较低（7.4%）