景德镇项目市场调查分析暨功能定位报告.docVIP

景德镇商城市场调查 PAGE PAGE 27 一 策划背景 上海优瑞投资咨询有限公司受景德镇嘉实房地产投资发展有限公司委托对景德镇商城项目进行可行性调查评估与营销整体策划。 由于项目销售受地域文化、消费水平、消费心理及商业竞争态势等综合因素的影响，我司派出两个小组对景德镇及周边城市进行了全方位的调查，获得了许多第一手的基础资料，并对一些关键因素进行了专业的定性和定量分析，在此基础上形成了本次市场价值判断暨定位分析。 考虑到地域经济体之间有着较强的互补及辐射作用，景德镇周边城市都成为我们调查的对象，不同城市个性与商业模式让我们的决策有了更宽泛的参照背景。 本次参考的赣东北经济圈将由景德镇、南昌、九江、鹰潭、上饶等城市组成。 二 项目背景 发展商：景德镇嘉实投资发展有限公司 地 段：景德镇商城位于景德镇市中心，紧邻人民广场，处于整个区域的中心，东至莲社北路，西至单栅门红艺瓷场，北至社保局大厦，南至珠山中路。 建筑形态：景德镇商城将是一栋总体量达3万平方米，建筑立面糅合时代气息与地域文化特色的现代化购物中心，商城由三层商业经营层与四层商业办公住宅组成。建成后将成为景德镇大型现代化旗舰式商业广场及地标式建筑。 相关建筑指标： 基地面积：10951平方米 总建筑面积：28000平方米 容积率：2.57 绿化率：35% 室内预留车位：42辆 三 现代商业概述 经营模式种类概述 1.仓储式经营 定位于家庭日用消费品的批量购买，常采用会员制方式以降低单位售价，吸引客户一次性的大量购买，引导新的消费习惯形成，其代表形式有：家乐福、乐购、沃尔玛等。 2.（品牌）专卖店 由于目前市场消费需求细分的日趋明显，同时对商品的品质和服务要求越来越高，专卖店是以品牌经营为特色，营建一个相对封闭的微环境，以期烘托体现商品个性，张扬品牌，促进销售。其代表形式有服装专卖店、化妆品专卖店及鞋帽专卖店等。 3.专业性的市场 为某一类（或相关数类）的商品提供相对较大的场地和便捷的交通，从而形成该类（或数类）产品的集散地是中心城区流通职能的一大体现；由于专业市场的规模效应，数十家经营同样内容的专卖店集中出现在有限的空间里，使得消费者在相对小的范围内可以一次性对整个大市场形成一个较为具体的认识，对所需的商品价格、品质和服务的优良性形成共同的认识，从而达到知名度与消费的乘数效应。同时减少采购使用成本，使消费者获利，其代表形式如百脑汇电脑城等。 4.购物休闲广场 集中体现以“人性化消费”为主题的消费模式，同样在有限的空间内提供顾客一个类似“逛街”的微环境，满足大多数消费者的心理需求，延长消费者在卖场的逗留时间，以求对外体现“卖场”人气，对内完成其它场所不具备的各类型商品的消费，诸如“购物 饮食 休闲 娱乐”等。其代表形式有上海港汇广场 上海香港广场等。 四 项目所在区域：赣东北商业市场调查 相同或者相近的地理环境和文化将催生出相同或相近的消费心理和消费行为，一个大的经济体（城市）对周边经济体的影响和辐射作用是不可替代的，并对周边的资金流、物流、信息流都有着强大聚合和资源配置效应。 基于以上原因，我们认为有必要对项目所在区域赣东北城市经济圈的商情特别是中心商圈的“商业生态”进行相关的调查。 附赣东北主要城市位置图 附赣东北五市主要经济指标 地区 国内生产总值（亿） 人均GDP 社会消费品零售额（亿） 市民人均可支配收入（元） 居民储蓄余额（亿） 南 昌 485.67 11139 160.78 6206 323.93 九 江 232.62 5160 68.14 5541 130.65 景德镇 104.26 7205 30.97 5536 66.91 鹰 潭 58.35 5623 27.2 5764 45.35 上 饶 190.85 3106 87.06 5417 151.72 （一） 南昌市商业概况 南昌，江西省会城市，位于省境中部偏北，赣江、抚河下游，濒临鄱阳湖。人口175万，面积616平方公里，京九线纵贯境内，105、320国道穿境而过，城市综合竞争力居全省第一。 商业市场 作为江西的省会城市，经过多年的市场发育，商业市场完成了各种业态的梯度布局和消费力的梯度延伸，已形成了中心商圈、黄金街区（中山路）、老街（胜利路）、各区域中心街区、各社区商业网点的大城市商业网络。特别是近两年来，南昌房产市场升温，各大地产商相继进驻，大型仓储式超市沃尔玛与财富中心即将进驻城市中心点八一广场，南昌中央商务区（CBD）形象将呼之欲出。 中心商圈 以八一广场、八一大道、黄金街中山路纵横交错形成“大十字”中心商圈，该商圈日均人流达30—40万左右，日行公交车400余辆，并承载着休闲，观光、“一站式”消费和精品消费功能。 高端价格市场 1.中山路租金约300—400元/平方米/月，