星悦城7 8号楼预留房源建议.ppt

本报告是严格保密的 Code of this report | * 星悦城7.8号楼房源预留方案 预留目的： 1、以时间换空间，获取明星产品最大价值； 2、制造价格支点，与K2价格形成衔接。 研究内容： 1、2014市场大环境，能否支撑以价换量？ 2、区域竞品推货情况，预留多大的量合适？ 3、K2推货情况，预留什么面积的房源合适？ 因此我们预留房源需在产品上有绝对竞争力，应该在边套137㎡和西南向90㎡户型中进行选择。 需充分考虑与同期在售房源间的竞争关系和价格关系。 1、2014市场大环境，能否支撑以价换量？ 刚需客户仍为主力，客户年龄趋于年轻化 宏观市场 世联地产：10大主要城市代理项目成交数据分析 市场客户结构进一步向刚需倾斜，青年客户增量主要集中在18-25岁，未来一段时间刚需仍是市场绝对主流，但经过近4年时间的持续消耗（近4年35岁以下购房群体占比超过50%），刚需群体购买需求预计将迎来稳中回落的局面，因此对价格的上涨支撑并不充分。 经济增长中枢趋势性下移，CPI破3%意味着货币政策将偏紧 3.2 美元指数趋势性上涨，美元资产或成避险资金选择，中国在2014年仍会面临资本外流的挑战，这会加剧国内资金偏紧 从NDF数据来判断，预计2014年人民币升值1%，支持房价上涨的动能削弱 社融总量增速下滑，由于通胀压力和高房价，预计明年上半年货币环境比13年差 人均可支配收入增速下滑，未来有可能影响购房需求 总结 刚需购房热度理性回落 货币政策收紧 二套房、公积金购房政策收紧 人均可支配收入降低 2014年商品房价格涨幅收窄，增速放缓，实现“软着陆” 价格上涨速度将放缓，预留房源以换取价格空间，则需要建立在一定的时间基础上，预计至少在下半年8-9月份以后推出，才能获得足够的价格支撑。 2、区域竞品推货情况，预留多大的量合适？ 主要竞案分布 星悦城 三元·陌陌屋 富强·天合园 越秀·星汇君泊 在售项目 潜在竞案 地产·汉口城市广场 统建·幸福时代 万科·汉口传奇 福星华府 奥林紫园 城开·汉口秀园 天伦·美伦美舍 尚湖熙园 2014年初 国际百纳 2014年初 金岛·金桥一号 2014年初 海赋江城二期 2014年初 农工商地块 2014年底 竞案分级 三元·陌陌屋 富强·天合园 海赋江城二期 国际百纳 一 级 竞 案 【划分原则：地段相仿 / 产品面积段相近 / 单价差距不大，如陌陌屋、天合园、国际百纳等】 尚湖熙园 ？ 农工商后湖地块 城开·汉口秀园 统建·幸福时代 地产·汉口城市广场 越秀·星汇君泊 福星华府 二 级 竞 案 【划分原则：地段相距较远 / 产品差异化明显 / 单价差距较大，如幸福时代、汉广、越秀等】 竞案分级 万科·汉口传奇 天伦·美伦美舍 银泰·御华园 奥林·紫园 住宅总量：约16万方 已推货量：约8.9万方（预售） 剩余存量：5500方，约65套（不含团购） 销售均价：9100元/㎡ 未来供应：目前处于持销期，预计明年会将剩余7.2万方逐步推出去化。 三元·陌陌屋 富强·天合园 住宅总量：约5.6万方 已推货量：约5.6万方（预售） 剩余存量：1.4万方，约138套 销售均价：8730元/㎡ 未来供应：目前处于持销期，后期无集中开盘，预计明年上半年清盘。 海赋江城二期 住宅总量：约34.7万方 已推货量：尚未开盘 剩余存量：34.7万方，3647套 销售均价：待定 未来供应：预计12月底或1月初开盘推售约3.5万方，明年全年供应充足。 国际百纳 住宅总量：约21万方 已推货量：尚未开盘 剩余存量：21万方，2196套 销售均价：待定 未来供应：预计年后首推3、4号楼约4万方，明年全年供应充足。 一级竞案近况 住宅总量：约14.4万方 已推货量：约14.4万方（预售） 剩余存量：1.1万方，约115套 销售均价：8600元/㎡ 未来供应：目前处于持销期，剩余1.1存量缓慢去化。 住宅总量：约11.6万方 已推货量：无 剩余存量：11.6万方 销售均价：待定㎡ 未来供应：新盘，预计明年上半年入市，预计为小步快跑项目。 城开·汉口秀园 ？ 农工商后湖地块 住宅总量：约24.1万方 已推货量：尚未开盘 剩余存量：24.1万方 销售均价：待定 未来供应：2013年7月拿地，预计最快2014年底入市 尚湖熙园 一级竞案近况 住宅总量：约46万方 已推货量：约23.7万方（预售） 剩余存量：2.4万方，约190套 销售均价：9680元/㎡ 未来供应：目前处于持销期，暂无新地块开发消息。 住宅总量：约39.5万方 已推货量：约18万方（预售） 剩余存量：0.4万方，约38套 销售均价：9650元/㎡ 未来供应：目前当期尾盘销售及招商中，预计明年9月推出四期产品。 住宅总量：约23万方 已推货量：约