销售阶段的关键时刻.pptVIP

7.产权证的办理 * 《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”购房客户大多委托开发商办理产权证，由于产权证的办理时间受各种因素影响，开发商办理时间的承诺要留有充分的余地。 * 产权证的办理 对房产证的承诺要慎重，留有充分余地。 房产证的相关工作要做在前面。 定期向入住客户通报关于房产证的办理情况。 对于有急需的客户采取特殊方式解决客户的困难。 避免不断的承诺。 * 客户服务方案要点： 关键时刻8：面积问题 * 面积问题涉及是否缺斤短两，是客户极为敏感的问题。建设部通知指出，商品房合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。面积的测定是比较复杂的事情，由于是手工操作，往往不同的单位会有不同的测量结果。开发商要把面积测定工作做在前面：开盘销售前，就要争取与专业测量部门合作。 在期房销售中，开发商只能根据图纸计算面积，但办理房产证却要实地测量面积，两种计算方法和手段都不同，误差肯定会有。对此，开发商应该在购房时就向客户讲明。在引起客户不信任时再去说明，就很困难了。 * 关键时刻8：面积问题 在开盘销售前，请专业测定部门介入面积计算工作。 在签订合同时，向客户讲清楚两种不同的计算方法可能产生的误差。 开发商与客户共同聘请有资质的测量单位。 请客户代表介入面积实地测量工作 * 客户服务方案要点： 感谢大家！ 模板的使用 * 配色方案修改： 配色方案在【格式】--【幻灯片设计】--【配色方案】--【编辑配色方案】下调整。 LOGO的添加： Logo添加修改在【视图】--【母版】--【幻灯片母版】下调整。直接选择logo图片删除或修改。 字体格式的设置： 括标题和文本格式的设置在【视图】--【母版】--【幻灯片母版】下调整。 * 销售阶段的关键时刻 销售阶段是竭尽全力的阶段。所有的开发商都会使尽浑身解数，向市场推销自己的商品房。没有开发商不重视销售的，但不是所有的开发商都明白旺售中的风险。 项目手续问题 销售承诺 定金返还问题 违约还是欺诈 样板间的销售问题 补充协议问题 产权证的办理 面积差异问题 这些风险主要集中在以下八个方面： * 项目手续问题 * 在购房时，很多客户都要求发展商出具“五证”： 国有土地使用证 规划用地许可证 规划设计许可证 建设开工许可证 （预）销售许可证 有的客户还要求看开发商的营业执照和银行按揭协议书，甚至要求审查所购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。购房客户要求了解项目的合法性。丑媳妇总要见公婆，不少违规项目过不了客户这一关。 不管发生什么纠纷，如果客户知道了项目手续有问题，发展商马上就会陷入被动，所有的小问题立即成为大问题。项目手续问题，将是发展商的软肋，这是销售阶段可能面临的最大风险。 项目手续问题 * 开发商要合法经营、诚信经营。 备好有关项目合法性的文件（复印件）。 如实告诉客户有关审批程序上的问题。 * 客户服务方案要点： 2.销售承诺 * 第一、有明确、具体内容的广告。 第二、现场销售宣传资料，包括楼书、沙盘及其他资料，甚至消费者录下的有关销售人员口头承诺的录音等。 第三、合同中明确的各种承诺。 承诺是一种销售工具，通过各种传媒表达的承诺可以增加客户的购房信心；同时承诺也是一种法律责任，一旦作出承诺，就意味着将监督权交给了客户。越来越多的开发商认识到，承诺是一把双刃剑：宣传自己的同时，也约束了自己。 * 销售承诺 建立及宣传诚信经营的企业理念。 统一销售承诺的内容，并严格审批。 严肃设计、工程、销售的内部承诺机制。 建立客户代表监督机制。 加强对销售人员的培训。 建立相关案例库，时时警钟长鸣。 * 客户服务方案要点： 3.定金返还问题 * 在销售中，订金经常被用来作为预定商品房的手段，它也经常引发客户与开发商的纠纷。在建设部颁布的《商品房销售管理办法》中，订金条款的适用是：给付订金的一方违反约定致使合同不能履行的，收受订金的一方有权扣留；收受订金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还订金。在没有签订正式买卖合同的情况下，开发商没有权力扣客户的订金。 国家有关规定和法律在这方面已经有了明确的规定，即以是否签署了正式购房合同为准绳。签订了，就按合同办，没有签订合同，开发商自然要退还定金。在实际销售过程中，绝大多数关于退订金的纠纷都属于后一种情况。 * 订金返还问题 聘请法律顾问参与制定有关销售的流程细则。 对销售人员进行“换位思考”的培训。 将开发商对收取定金的承诺及退还定金的条件明文告示客户。 提醒客户慎下定金。 简化退还定金的程序。