百万大盘营销探讨会.pptxVIP

;中信251万;开发;蓄水 价值;“高坡推球”的理论模型;;3）G 势能的高度。项目的影响力和来访量，来自于两个方面： 项目自身价值的推力：包括开发商的品牌知名度及美誉度、区域或土地的热度及地标性、项目规划与产品的差异性和竞争力、项目展示的体验及冲击力。营销是要发现价值、包装价值及放大价值； 营销渠道推力：包括老客户的口碑及老带新传播、中介联动、拓客、广告公关等各种营销渠道，各种渠道的力度越大、效果越好，影响力越大;;A 营销目标;总结页;;设计规划;楼间距的规定 ;展开页;展开页;产品规划; ;;;案例——仁爱逸湖岸（典型送面积产品）;仁爱逸湖岸洋房拼接原理模型;发展引擎;获得大量土地;如上所述：与普通配套不同，发展引擎一般具有旅游化、规划化、聚集化效应;温泉条件： (一)地下必须有热水存在； (二)必须有静水压力差导致热水上涌； (三)岩石中必须有深长裂隙供热水通达地面。;生存条件： (一)对于高端人群依赖性； (二)必须通过外来客填充； (三)易受整体市场影响;生存条件： (一)对于高端人群依赖性； (二)必须通过外来客填充； (三)易受整体市场影响;全球首个以导演个人命名的电影主题旅游项目“冯小刚电影公社”2012年10月21日正式成立，建成后景区内可感受《唐山大地震》的震撼场景，品味《非诚勿扰》里的恋爱氛围等，冯氏电影里的一切似乎触手可及。 ;经典案例：华侨城 引擎主题：主题公园;;;营 销;营销建议;大盘定位初衷：基于城市价值角度的拔高定位. 它必须着主于以下： 一：定位于城市层面的机会，人员迁移之上； 二：定位于早期客户的投资之上； 三：定位于圈层归属之上； 四：定位于城市新发展趋势之上； 五：定位于销售可持续之上； 六：定位于规划之初。;总占地约130万方 总建面约300万平米 240万方住宅体量 60万方配套体量;详细规划;容积率： 容积率=总建筑面积÷规划建设用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 建筑密度： 是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的??地率和建筑密集程度;总占地约6000亩 总投资约80亿元 总建面约320万方 220万方住宅体量 100万方商业体量;核心价值;针对新项目(以北京富力十号为例);奥林匹克花园“运动就在家门口”运动健康的生活主张打动了无数人的心;为什么各方案中只有33层\18层\11层\6-7层?; 套总建筑面积 （即建筑面积 ） = 套内建筑面积+应分摊公共建筑面积;津南新城H区20号楼 ----11层小高层;为什么以18层为层数分界线举例: 在套内建筑面积相等的前提下,由于H区15号楼层数超过18层(为25层),设置了剪刀梯使得公摊面积增大,其得房率仅为74.6%.;津南新城H区15号楼 ----25层中高层;以方案三为例,基于户型配比和产品类型组合(6+18+33层)的标准层户型排布.这是计算各产品类型可售建筑面积的基础.;大规模启势、强化昭示性;经典案例—恒大海上威尼斯;经典案例—恒大海上威尼斯;;线上支持;经典案例—华侨城欢乐谷;经典案例—天山米立方; 大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。强势的概念有利于形成区域中心化与区域价值。成功大盘营销往往是“本地营销游戏规则的重新制定者”。对于郊区大盘而言，往往需要较常规???的营销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。对大盘从硬件看，往往需要有1-2个“震撼点”，形成强势的传播。;;经典案例—津南新城“狂欢嘉年华;拉 大 网;对于大盘开发，企业品牌的社会营销非常有效 传递理念?展示实力?坚定信心 企业建立品牌的常用有效手段： 1、借助集团品牌营销节点； 2、建立可持续发展的品牌营销线； 3、借助成功案例证言品牌实力。;经典案例—中信、华侨城