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如何熟悉产品及产品力挖掘 新景祥（厦门）策划部培训教材 PAGE 1 如何熟悉产品及产品力挖掘 如何熟悉产品 地段（地块）： 地块基本情况： 七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。根据当地市场和客户的要求，规划产品力。 *例：早期soho现代城。淮南巴黎春天-全天候供暖供热。 地势山体：指土地的原始地势情况，根据产品定位，作出相应土地调整。 *例：纯坡地别墅。淮南罕有平坦宝地。 区位定位 区位属性：指产品所在城市的区位属性，包含与周边杰出城市或区位的关 系。根据两者关系，进行引导。 *例：禾祥路-名人静巷。城市后花园。 未来规划：指产品地块的未来发展规划，包含与周边杰出城市或区位的关 系。根据两者关系归纳整合，进行引导。 *例：未来城市东拓门户。30分钟经济圈。 周边配套 现有配套：指产品周边的商业、行政、金融、教育等综合配套。主要通过对重点杰出配套的宣传，或整个区位配套属性，进行提升引导。 *例：零距离紧邻家乐福。买鸿图嘉园就读双十中学。 未来配套：指产品周边未来市政规划的的商业、行政、金融、教育等综合配套，主要通过对未来配套的讲述，铺垫产品升值潜力，一般不作为主题卖点。 *例：家乐福（规划中）。双十中学（新校址）。 交通位置 交通配套：指产品周边水、陆、空交通情况及交通配套设施，依据产品规模越大，商业属性越强，相应对交通条件要求越大。 *例：地铁就在家门口。双干道便利通行。 交通规划：指产品周边未来水、陆、空交通规划，一般来讲，路面交通问题的解决，对于中大型产品相当重要。 *例：2008地铁到我家。20分钟到市区（虽未实现，亦作主题打宣传）。 竞争项目 竞争项目：通过对竞争项目的了解，类比产品，了解市场需求，了解自身产品力。 *主要在户型（产品客户定位）上，跟随、区格。 竞争差异：通过对竞争项目的了解，类比产品，避开产品弱势，发挥产品优势。 *主要在园林（产品风格）上区格。 建筑（产品）： 产品情况： 产品类型：指产品类型独栋别墅/双拼/叠加/花园洋房（入户小多层）/多层/小高层/高层/商业/仓储农贸等，根据产品的划分，作重点推广，综合产品项目根据主力产品和主力客户定位作推广。 *500亩纯别墅社区。市中心·绝版多层。 产品公摊：根据产品类型及其公摊大小，类比竞争项目，发挥优势。多层约在 5-12％，电梯楼约在7-15％，商业多以零公摊折算（约在8-20％）。 *100％零公摊商铺。 产品容积：根据产品类型及其容积大小，类比竞争项目，发挥优势。别墅0.8以内，多层住宅在1.5以内为佳。现阶段产品多为混合住宅，容积多不作产品力卖点 *低密度生态社区。 建筑密度：与产品容积和栋距息息相关，因此之前产品规划，多体现在容积产品力，现阶段由于开发要求，多作立体空间发展，该点产品力多用栋距体现。 *50米超大栋距。 建安成本：主要在三、四线城市，由于人们对产品开发不甚了解，对各类产品的要求和成本区别不开，因此新进高品质项目有必要进行建安成本的普及引导，多以概念数字和大体比例多引导。或者用单项新进技术的建安工艺成本，作重点宣传（该点在一、二线城市也是有效宣传手段）。 *开发商斥2亿巨资构筑。 *为业主购置电梯，我们花了2000万（奥迪斯品牌电梯），别人花200万。 户型配比 主力户型：产品的主要户型（公寓、一房、两房、三房、楼中楼，挑高复式等），主要根据市场需求，作重点宣传。 *精装修酒店公寓。120平米小四房。90平米小三房 其它户型：利用项目的小量产品，提升包装，塑造市场的稀缺性，砸开市场带动销售。 * 128套酒店公寓（空中别墅）盛装公开。 户型优势：包含通风、采光、动向、实用面积、功能划分、面积实用性与阳台、挑高、凸窗等，利用对户型图的了解、归纳、提升，进而强化户型优势。 *明厨明卫。动静划分。买两房送一房。 朝向位置：利用户型的观景效果、朝向效果、楼层位置、项目位置，对项目的各个产品细分，并利用其各自的特点，发挥优势，完成整盘销售。 *观景楼王全面上市。空中花园震撼推出。沿街商住楼火热公开。 建筑外观 外观视觉：指建筑立面，含外观色彩、建筑形态、风格。利用其风格差异，塑造项目的独特性。 *经典北美建筑。法式公馆。 外观工艺：利用产品的外观形态，细化发掘其建筑材质和工艺，可以与其它工艺，进行类比，有助于人们对其了解。 *大理石贴面。罗马柱。顶层漂板。欧式穹顶等。 建筑工艺 构造工艺：指建筑体构造的各种主体工艺（底层架空、空中花园等）和细节工艺（穹顶、框剪等）以及其各类安全指标（