万美国际广场商业综合体项目整体定位与发展战略建议稿.ppt

PART 3 ----北城天街招商进程 阶段一：筹备期 同时启动 阶段二：暗操期 进入实质性招商工作， 为后期宣传做好铺垫 裙楼封顶后2个月之内 （预期7月） 阶段三：实操期 1、市场调研 2、基本业态及功能布局方案的制定 3、意向商户的信息的收集与整理（计划350家） 4、整合招商策略方案： VI识别系统、招商手册、 现场包装计划等； 5、前期主力商家的经营模式沟通确定； 1、完成招商意向性协议　 2、确定业态及功能布局方案 3、完成营销策略及资源整合 大型招商及全面推广期 完成大型招商、强势启动、 全面引起关注，树立地位。 零售期（租售比7:3） 计划按完成各类业态零售 1、大型招商正式签约 2、举办各类活动 3、软性新闻炒作 4、硬广集中投入 1、硬广集中投入 2、完成销售任务 PART 3 筹备/暗箱期实操重点对应单位：辅助区域 ★ 主导区域； ★ 辅助区域（注重与主导片区的功能档次分隔）； ★ 次导区域（强化目的型消费绩能）； ★ 配助区域（功能联动）； PART 3 招商政策与策略 PART 4 PART 4 招商政策与策略 招商政策建议 一、租期：超市15～20年，电影院10～12年，服装零售2～3年；餐饮娱乐服务 3～5年； 二、商场管理费：25元/㎡.月（含空调能耗，按建筑面积计算）； 三、推广费：10元/㎡.月（从第三年成熟期2016年1月1日开始向商家收取）； 四、履约保证金：3个月（基本租金+商场管理费+推广费）之和； 五、装修期：超市和电影院1年，餐饮休闲娱乐3-6个月； 六、计租日：2015年1月1日。 开业时间：2014年10月1日。 七、租金： 1）按建筑面积出租 PART 4 招商政策与策略 招商策略建议 2014年 2015年 2016年 2017～2018年 2019~2021年 完成超市、电影院、主力餐饮店的招商 完成餐饮、娱乐品牌招商，协助投资人招商，并开业 强化促销活动，持续协助投资人招商 第一轮调改，基本达到第一阶段品牌招商目标 对整个商业品牌进行优化升级 创建期 困难期 初步成熟 完全成熟 ----万美国际广场招商进程 一、商业招商策略 1、统一规划、统一招商、统一经营管理。 2、基本原则： 主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。 3、招商重点原则 A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻； B．对名家、名品、名企，重点招商。 4、招商五个优先原则 A．厂家优先：厂家直接合作优先引进； B．名优品牌优先：国内著名品牌优先引进； C．独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进； D．特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进； E．经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。 商家遴选策略： 零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主； 主力店/次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主 超市或百货品牌优先考虑本地知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选丽日百货、岁宝、人人乐等； 商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的70-80%左右, 20%为未进驻河源市场的知名品牌，具体见招商执行报告。 一、商业招商策略 租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金 租约年限和递增率 营业免租期 租金 价格策略 1 3 2 二、商业租金策略 综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平 市场现有商业租金水平 核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况 项目租金水平制定的benchmark 市场潜在商业租金水平 整体宏观经济发展 租户访谈结果参考 主力店租金范围 ... ... 本项目租金水平 结合项目商业概念和租户落位 1、租金水平制定的依据 二、商业租金策略 结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目除去主力店后平均租金为35元/m2/月，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定 市场：目前核心商圈百货主要以17%-30%扣点为主，翔丰、女人街租金100-300元/平方米/月，建材专业市场租金在25-50元/平方米/月；餐饮娱乐的租金为40-60元/平方米/月 竞争楼盘项目：片区周边的市场租金为15-50元/㎡/月； 租户访谈：未进驻商家按照目前市场情况1层不含主力店40-50元/㎡/月，二层租金25-35元/㎡/月 通过三方面考虑除去主力店本项目平均租金为35元/㎡/月，根据不同租户租期不同，前期可以放宽免租期与装修期的时间，详见招商执行策略报告。 二、商业租金策略 1、租金水平制定的依据 3 1 根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目