以股权转让方式转让土地使用权法律问题.docVIP

以股权转让方式转让土地使用权 ??一、以股权转让方式转让土地使用权的产生及立法调整? （一）以股权转让方式转让土地使用权行为产生的背景及原因?国有土地使用权的出让和转让形成了“一级市场”和“二级市场”。 土地一级市场主要由国家垄断; 土地二级市场上转让土地使用权需符合法律规定条件，并依法缴纳诸多税费。伴随着房地产商对用地需求的增长，最少的成本获得土地使用权，成了房地产企业所面临的首要难题。????? 1、股权转让方式具备税收筹划优势???法律的规定，转让土地使用权需要缴纳城市维护建设税、营业税、印花税、土地增值税、所得税等诸多税费。相比之下，以股权转让方式转让土地使用权只须缴纳印花税和所得税，不须缴纳增值税、土地增值税和契税。①在税收筹划上，股权转让方式比土地使用权转让方式具备更大的优势，符合商业利益最大化的价值取向 ????? 2、股权转让的法定限制条件较少????《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对土地使用权转让规定了诸多严格的限制条件。此外，相关法律、法规及政策还对房地产企业应当具有的相应开发资质，土地使用权转让必须挂牌交易等作出了强制性规定。③《公司法》规定，有限责任公司股东之间的股权转让是自由的，除非公司章程有另外的规定，否则股东若转让股权给股东以外的人，只要经过半数的其他股东同意并满足其他股东的优先购买权即可。总体来看，法律对股权转让所设定的限制性条件和法定义务比土地使用权转让要少，股权转让比直接进行土地使用权交易更具有可操作性。????? 3、股权转让的登记审批手续较简单????? 依照相关法律法规的规定，土地使用权转让需办理土地使用权权利人以及房地产项目建设开发者名称、批文、许可证等事项的变更登记，耗时较长，登记审批手续较为繁杂，交易成本较高。而股权转让因不涉及土地使用权人的变更，无须办理土地权属变更登记等手续，只要签订股权转让协议并依约办理股权权属变更登记和工商变更登记手续即可，无须第三方的确认，股权受让方可以迅速地以项目公司的名义投入资金进行后续开发建设，具有开发进度快、手续便捷、保密性强等优点。（二）以股权转让方式转让土地使用权行为的立法现状????? 1、股权转让的立法现状 《公司法》规定有限责任公司的股权可以依法进行转让。《公司法》第三章主要规定了有限责任公司股东之间相互转让股权、股东向股东以外的人转让股权、其他股东的优先受偿权、股权的强制执行、股权转让的程序、异议股东股权收买请求权以及股权的继承等内容。其中第二十七条第一款规定有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权，这不用征得其他股东同意，也不必经过复杂的程序，只需自愿签订股权转让合同，由公司注销原股东的出资证明书并签发新的出资证明书，修改股东名册和公司章程，最后依法办理相关的工商变更登记手续即可。第二十七条第二款规定，股东向股东以外的人转让股权，应书面征求其他股东的同意，召开股东会并决议通过股权转让事宜，其他股东放弃或主张行使优先购买权，再由股东和受让方签订股权转让协议，依约支付股权转让价款，并依法办理工商变更登记等手续。①此外，根据特别法律的规定，涉及国有或外资的股权转让须履行特别的交易程序及审批手续，如未能达到这些实质条件及程序要求，则可能导致股权转让行为无效。????? 2、土地使用权转让的立法现状????我国对国有土地使用权转让进行规范的法律法规主要有《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用者可以在使用年限内将其依法取得的土地使用权转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。而根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。土地使用权作为典型的不动产物权，其流转也应遵循公示登记的规定。总体来看，我国法律对国有土地使用权转让规定了严格的条件。《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行