遥观项目定位报告.docVIP

遥观区域竞争市场环境分析 一、区域竞争环境分析 1、产品供应结构分析 项目周边竞争表 项目 位置 住宅产品形态 均价走势 （￥/ M2） 去化率 标准层户型配比 推出时间 交付日期 周边竞争项目 观景苑三期 武进区遥观政合路与夏和路交汇处 多层 开盘：2450 目前：2500 45% 三期 2/2/1 83-97 99户 70% 3/2/1 107 18户 13 3/2/2 122-130 24户 17% 07.10 08.10 河苑家园四期 戚区采菱路河苑家园 多层、小高层 开盘：2830 目前：2938 37% 四期 2/2/1 84-99 197户 70% 3/2/1 101-123 53户 19% 3/2/2 119-133.3 32户 11% 07.6 08.9 鑫福苑二期 采菱路东方大桥 多层 开盘：2688 目前：2800 35% 二期 2/2/1 88-99 108户 75% 3/2/2 123-139 36户 25% 07.8 08.8 荷花苑·近园一期 戚区常锡路与圩墩路交接处 多层、小高层 多层 开盘：2880 目前：2950 小高层 开盘：2950 目前：3000 53% 一期 2/2/1 90-101 38户 24% 3/2/1 105-140 122户 76% 07.6 08.12 从目前区域竞争项目产品来看: 从上图可以看出,遥观竞争区域从产品类型来看,多层的供应面积和供应套数占绝对比重,分别占到供应套数的90%;占到供应面积的88%, ,小高层的供应套数占到总供应套数的10%;占到供应面积的12%,从上述数据可以看出,用多层和小高层的供应套数和供应面积对比可以看出,多层的面积相对偏小,小高层的面积相对偏大. 从上图中可以看出,目前遥观竞争区域产品主要分为多层、小高层. 多层新增供应产品主力面积段主要集中在80-90㎡、90-100㎡两个面积阶段.占到总供应套数的49%.60-80㎡面积段产品市场空缺. 小高层新增供应产品主力面积段主要集中在110-120㎡、130-140㎡面积段,占到总供应套数的100%.面积明显偏大,中小户型面积段产品市场严重空缺. 目前遥观竞争区域项目新增产品的主力户型如上图所示为2/2/1户型,占到总新增供应套数的47%;其次为3/2/1户型,占到新增供应套数的31%.3/2/2分别占到总供应套数的17%、4/2/2占总供应套数的6%, 由于今年竞争区域新开盘和新推案量项目新增供应产品不少为景观楼幢,因此导致部分楼幢户型偏大,减去这部分因素, 3/2/1、 3/2/2、4/2/2的比例会有所下滑. 从中说明竞争区域呈现以2/2/1为主, 3/2/1为辅的主力产品户型结构. 2、产品力分析 项目名称 物业管理 绿化率 车库配置 阁楼设置 产品特色 智能化配套 产品风格 观景苑 常州怡源物业： 0.35元 30% 自行车库1380元/平米，面积约4-5平米；汽车库约7万元每个。 坡顶复式：阁楼面积约为相应标准层面积的一半。出售 部分户型有南北双阳台、步入式飘窗、凸窗设计 红外线报警系统、门禁对讲系统 现代 荷花苑·近园 常州天际物业管理有限公司：0.35元 31.20% 未定 平层复式：阁楼赠送 步入式飘窗、凸窗设计、小高层底层架空 闭路电视监控系统、门禁对讲系统 现代 鑫福苑 常州鑫鼎物业：0.45元 30% 未定 坡顶复式：阁楼赠送 户型设计有凸窗 门禁对讲系统 现代 河苑家园 常州市湖港物业管理有限公司：0.35元 38% 1:0.54，汽车位120/月；自行车库5000-10000元/个，面积约3-10平米 平层复式：阁楼部分面积约30-45平米。 部分户型有南北双阳台、落地式飘窗、部分配有大面积阳台 红外线报警系统、门禁可视对讲系统 现代 从区域竞争项目产品力对比来看,主要呈现以下几大特点: 多层产品: 区域竞争项目的建筑风格都为现代风格.在立面材料应用上多用涂料和面砖.其中面砖的应用相对较广泛,但从项目的立面造型来看,太过于平民化. 物业费用控制在0.35-0.45元/㎡,从小区安保配套来看,门禁对讲系统应用广泛,部分项目运用了闭路电视监控系统、红外线报警系统和门禁可视对讲系统,具体见上表. 多层产品在自行车车库设计上采用了地面车库和半地下车库,从目前已公开的车库价格来看,价格区间在1380-1500元/平米.汽车库多采用半地下汽车库、地下汽车库和地面停车位设计,可租可售. 从目前区域竞争项目的顶层设计上来看,都为顶层复式产品,有平层复式也有坡顶复式,有全赠送阁楼面积,也有顶层面积全部都算的户型,综合来看,顶层的大露台是该类产品的一大卖点,其次,从目前的顶层的去化情况来看,赠送阁楼的顶层复式去