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外商投资开发经营成片土地的若干法律问题 外商投资开发经营成片土地（以下简称“外资成片开发”），是提外商在取得国有土地使用权后，依法成立开发企业，并依照开发规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其综建设用地条件，然后进行转让土使用权，经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。允许外资成片开发是我国土地使用制度的重大改革，它实现了土地从无偿使用、禁止转让到有偿使用最终过渡到土地使用权可以依法转让的根本转折。作为我国对外开放、引进外资的新形式和开拓涉外业务的新领域，有许多问题亟待探讨。本文拟结合法律的规定及这方面的实践，就外资成片开发中的几个法律问题和律师的法律业务作一探索，以就教于全体同仁。 一、 依法成立的“开发企业”是外资成片开发的主体 一九九○年国务院颁布实施的“外商投资开发经营成片土地暂行管理办法”（以下简称《办法》）第四条规定：“外商投资成片开发，应分别依照《中华人民共和国中外合作经企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立从事开发经营的中外合资经营企业，或者中外合作经营企业，或者外资企业（以下简称开发企业）”。法律的这一规定明确表明：成立开发企业是外资成片开发的必要条件，而开发企业的组织形式是依法设立的三种外商投资企业，即平常我们所说的“三资企业”。 正确理解外资成片开发的参与者，是律师的一项重要工作。《办法》第十七条规定：“香港、澳门、台湾地区的开发，参照本办法执行。”同样，国务院“关于鼓励华侨和香港、澳门同胞投资的规定”第三条第五项规定了华侨、港澳投资者地境内可“依法取得土地使用权，开发经营。”因而，对“外方投资者”一词应作广义的解释，即还包括香港、澳门、台湾地区的公司、企业，其他经济组织或者个人以及华侨投资者。 从法律地位来讲，开发企业属于中国法人。它与其它所有的外商投资企业一样，享在法律上的权利和义务。但开发企业又因其从事成片开发而具有特殊性。国务院及各地制订的法律、法规都对其成立和开发经营等作出了特别规定，也赋予了其独有的优惠待遇。例如，苏州太湖国家旅游度假区的有关优惠政策：对国外投资者从取得国有土地使用权起10年内免收土地使用费。区内三资企业经批准可免交地方所得税15—20年。 二、 取得国有土地使用权是外资成片开发的前提条件 《办法》第五条规定“开发企业应依法取得开发区域的国有土地使用权”。根据法律的规定以及实践中的做法，应注意外资成片开发取得国有土地使用权的特点：第一，这类国有土地是待开发而不是已开发的土地。引进外资成片开发，是国家的一项战略决策，它改变了过去长期以来以投资项目带动土地开发即“筑巢引鸟”模式，实现了利用外资开发再吸引外商投资的“引鸟筑巢”构思。因此，外资成片开发的土地只能是待开发的土地。有些地方如上海浦东等地对土地进行平整后出让，其目的是提高土地使用权出让金，平整后的土地尚未达到可以经营的条件（五通一平）。为了在律师业务中准确使用法律术语，笔者认为有必要指出“场地使用权”与“土地使用权”的区别。前者是指已经开发可以经营的，后者则是待开发的。我国中外合资经营企业法允许合营方以“场所使用权”而不是“土地作用权”进行投资，正是基于这一点。第二，必须是国有土地使用权而不是集体土地使用权。实践中，有遇到外资成片开发必须作用集体土地的情况，而《条例》对此地没有明确的规定，致使其在出让土地使用权时法律依据不足。笔者认为，有必要以立法加以明确，集体土地变为国有，然后由国家予以出让。第三，国有土地使用权的取得必须履行法律程序。《办法》第五条规定：“开发区域所在市、县人民政府向开发企业出让国有土地使用权，应……签订国有土地使用权出让合同，并按了让国有土地使用权的审批权限报经批准。”即一方面要由市县人民政府的土地管理部门和开发企业签订国有土地使用权出让合同；另一方面则 履行项目报批手续。法律规定，外资成片开发，凡使用耕地1000亩以下，其它土地在2000亩以下，综合开发投资额在省、自治区、直辖市人民政府审批权限的，其项目建议书报上述机构审批；使用耕地1000亩以上、其它土地2000亩以上或者综合开发投资额超过省、自治区、直辖市人民政府审批权限的，项目建设书应由省、自治区、直辖市人民政府报国家计划委员会审核和综合平衡后，由国务院审批。 律师参与订立国有土地使用权出让合同应着重掌握以下几个方面的问题：第一、土地使和权出让金的缴纳时间。一九九○年国务院关于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出