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2015 年 07 月资产评估（第 2 版）考前练习题 一、简答题 1. 运用收益法评估企业价值时，对企业未来收益的预测应考虑哪些因素，可以采用哪些方 法进行预测？ 解答: 预测企业未来收益时，主要分析以下两方面因素的影响： （1）对商品市场形势的分析，包括对商品的市场需求和供给状况两方面进行分析。其 中，预测产品市场需求量，需要对产品寿命进行分析，以确定产品是处于引进期、成长期、 成熟期还是衰退期。 在企业产品需求和供给的预测基础上， 确定企业未来的销售量， 同时考 虑产品价格对企业收益的影响， 求出预计销售收入， 为进一步预测企业的未来收益提供依据。 （2）对国家宏观经济政策和技术政策对企业未来生产经营（收益）的影响进行分析。 国家在特定时期、 特定范围内采取的各种经济、 技术政策， 对不同企业的发展和未来获利能 力具有不同程度的影响。 企业收益的预测方法一般有两类： 一类属于主观预测法， 即根据经营者和专家们的经验、 知识来进行预测，如综合调整法、产品周期法等； 另一类属于客观预测法， 如利用时间顺序 排列的一组数据来预测未来收益趋势的时间序列法等。 企业未来收益的预测方法的选择需根 据企业的特点、产品特征、收益的特点和发展趋势，选择恰当的预测方法。在实际工作中， 也可以将几种方法结合起来使用，或分别使用、互相印证。 2. 简述房地产评估的主要原则。 解答: 房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则， 但由于房地产本身的特殊性， 决定了房地 产评估还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下： （1）合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法 处分等为前提， 评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值， 即被估房地产在现行法 律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。 （2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估 结果是被估房地产在最高最佳使用下的价值。 房地产的最高最佳使用， 是指法律上允许、 技 术上和经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。 （3）房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由 于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系， 要求我们在评估中把两者作为相 互联系的对象综合地评估。 （4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的 差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。 3. 简述复原重置成本和更新重置成本二者之间的关系。 解答: 选择重置成本时， 在同时可获得复原重置成本和更新充值成本的情况下， 应选择更新充 值成本， 在无更新重置成本时可采用复原重置成本。 一般来说， 复原重置成本大于更新重置 成本， 但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面，随着科学技术 的进步， 劳动生产率的提高， 新工艺、 新设计的采用被社会普遍接受； 另一方面， 新型设计、 工艺制造的资产无论从其使用性能还是成本好用方面，都会由于旧的资产。 4. 如何理解市场价值？ 解答: 对于市场价值的理解，应着重从以下三个方面把握： （1）公开和公平的市场条件。即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的， 市场条件不局限于某事件发生或某人发生， 同时，当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。 （2）当事人是理性的。当事人充分掌握信息， 不受任何压力， 理性条件下做出的选择。 （3）市场价值是价值估计数额。 5. 什么是资产评估报告？资产评估报告具有哪些特点？ 解答: 资产评估报告是资产评估机构按照评估工作制度有关规定， 在完成评估工作后向委托方 和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定格式和内容反映评估目 的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告具有不 同于其他类型报告的特点： （1）资产评估报告是评估机构根据委托方的书面委托，根据独立、客观、公正的评估 原则， 采用各种科学的评估方法， 有计划、 有步骤地进行资产评估工作后给委托单位的 书面答复。 （2）资产评估报告具有法律效力和公正作用。 （3）资产评估报告是有根据的责任报告，具有权威性。 （4）资产评估报告完成后，必须报送财政（国有资产管理）部门核准或报送有关部门 备案。 （5）资产评估报告要严格遵守国家有关保密的规定。 （6）资产评估报告的基本内容与格式要遵守国家的有关规定。 （7）资产评估报告必须依据客观、公正、实事求是的原则撰写。 6. 成本法和市场法的不同之处表现在哪些方面？ 解答: 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产业已存在的实体性贬 值、功能性贬值、 经济性贬值等各种贬损因素， 并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估 资产