办公大楼之经营管理.doc

第三章 辦公大樓之經營管理 辦公大樓所需要之經營管理與其他種類之不動產大不相同，但是經營管理公司仍可藉由其他類型不動產的管理方法，進行相當的操作管理。不動產開發商以及建物所有權人對於建物所需要的設備必須預先規劃，並且各項管理服務措施也應該在客戶遷入前準備妥當。與其他類型不動產一樣，辦公大樓之經營管理也需要詳細的運作方針供實際執行。 第一節 辦公大樓之發展 早期的辦公大樓建築技術較差，通常都集中在大都會的中心商業區內(Central Business District, CBD)，而且樓層數不高，屬於低層建築物。現在因為建築技術改善(例如採用鋼骨建築)、交通發達以及運輸器材的發展(例如電梯的設置)等因素，使得今日的辦公大樓高層化。 當不動產景氣較佳時，辦公大樓的需求量也跟著增加，而在不景氣的時候，一切將跌落谷底。一般而言，導致租金高漲的因素有：都市土地價格昂貴、建築物建築成本增加、產業趨勢變革、效用的再定位與設置、能源的限制與建築法規限制。 美國在1929年至1933年經濟蕭條時，由於不動產的不景氣，使得很多新的辦公大樓被迫調降租金、面對流當(foreclosure，抵押品贖回權之取消)或變成空屋。由於這種整體的不景氣，使得紐約市以及芝加哥等大城市在1930年至1957年間皆無新建的辦公大樓。 在經濟發展情況快速且景氣時，辦公大樓的需求量會增加。新蓋的高級辦公大樓較舊有建物規劃有較大的內部與外部空間，此種大空間能夠滿足大企業需求，而且通常也只有他們能負擔這種高額租金。傳統的企業家則鎖定高額租金的市場，開發大量高品質的辦公大樓，並從中得到豐厚利潤，因此更加速辦公大樓之蓬勃發展。國內主要出租者多為大型保險集團，同時著眼於長期穩定租金收入（long term stable cash flow）。 雖然大部分的辦公大樓都位於交通便利、資訊聚集的市中心內，但因產業需求的不同，以及因應工作人口增加、租金上漲，也有許多辦公大樓向市郊延伸。使得辦公大樓向郊區延伸的原因尚包括： 高速公路以及大眾捷運系統的開發，減少往來通勤的時間 公共設施的闢建，如公園綠地、員工休閒設施等 土地及建物租金較低 開發成本較低，興建樓地板面積較大，並可廣建停車場 在台灣，台北市辦公商圈係由西向東朝信義計畫區發展，1970年代主要分布於中山北路以及台北火車站等早期開發地區，1980年代隨著忠孝東路及南京東路等商業繁榮地區之開發，松江路辦公大樓成為許多公司進駐的第一選擇；至1990年代，敦化北路與民生東路交接地段已成為最受歡迎的辦公室區，因為鄰近松山機場，吸引許多外商企業以及跨國公司設立營業據點於此，在需求大於供給之情況下亦造成本區租金持續上漲。1990年代末期至2000年代，由於既存之商業開發地區內可供建築辦公大樓之空地有限，因而促使敦化南路及信義區等尚有腹地之地區的崛起。較知名者有遠東集團雙子星建築樣式的遠企中心，國泰金融中心與新近完成的台北101國際金融大樓。近來因租金低廉的吸引力，有企業遷往內湖科技園區、南港軟體工業園區的傾向。 雖然辦公大樓所在的區位、大小或是形式有所差異，其管理的原則仍是相同的。基本上需先進行不動產本身的分析： 一、不動產基本狀況 管理者首先要做的就是詳細視察不動產本身、管理計畫及其特殊功能等。其目的在於避免日後在管理上產生錯誤或發生麻煩，使管理得以發揮最大的經濟效益，並使各項功能處於最佳狀態。 二、不動產內部規劃 辦公大樓必須可提供承租者極大的彈性使用，因此對於建築物的規劃、面積大小、以及設備等要充分了解，且做適當的安排與維護。 三、不動產功能 對於正在使用中的建築物，要收集完整的資料，詳加了解各項功能，才能對承租者做詳細的解說，以及公司本身的管理與維護。 第二節 辦公大樓之分級 辦公大樓與一般不動產類型不同的地方，在於因為要提供不同產業特別的工作環境以及設備，會有不同的規劃，因此也會依所在的區位、建材、設備等項目予以分級。美國一般將辦公大樓分為A、B、C、D四級，台灣也有類似的分類。茲就美國與台灣對於辦公大樓之等級定義分述如下。 美國辦公大樓之分級 透過市場分析比較各個辦公大樓的優劣，並由此決定租金的高低。通常可分為四個等級來判斷： (一)等級A 為租金最高地區。此等級的建物區位勝過其他的地區，建物品質佳亦頗具聲望。 (二)等級B 此類建物以往是屬於A等級的，但經過一段時間後，整體品質與功能都變的比以前差，因此降至B級。 (三)等級C 此類建築物以往曾經為A級或是B級，但因年代已久，比較古老。但是品質仍算不錯，中小企業較能負擔。 (四)等級D 此類為老舊的建物，且缺乏維護，但仍可使用，通常位於市中心區。 決定辦公大樓所屬等級的判斷標準，除建物新舊外，尚包含其所在區位、建築物興建等十二項準則： 區位 區位項目重視的不僅是建築物所在的地理位置，