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房地产上市公司财务报表分析 ——万科及其竞争对手 公司金融课程论文3 郭红霞 11703班 学号：1107534016 摘要：随着经济的增长，房地产业在国民收入中占据着越来越重要的地位，房地产是国民经济的基本承载。中国房地产业自1979年形成至今，逐步发张壮大，全国房地产开发景气程度快速上升。但随着房地产的发展壮大，中国房价也越来越高，为此，中央政府出台多项政策对房地产进行宏观调控。进入2012年，中央政府继续坚持房地产调控不动摇，综合运用行政、经济手段，持续升级调控力度，促进房价合理回归。本文以国内房地产龙头企业万科公司、保利地产、金地集团三家公司为行业代表，对2012年的各项财务指标进行分析，以说明房地产行业的现状以及发展趋势，以及龙头万科在整个行业中的竞争地位。 关键字：房地产；财务指标；万科；保利；金地 引言 随着我国城市化进程不断加大和住房商品化等重大措施的实施，近年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。目前,由于房价过高带来很多社会负面的影响。国家发布了限购令等措施抑制房价,如果说2010-2011年是房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，可以看到，地产行业基本在2012年之后出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，房价甚至稳中回升。 房地产行业发展现状 “2012年中国房地产上市公司TOP10研究”针对125家沪深上市房地产公司和35家大陆在港上市当地产公司。研究结果显示：2011 年，房地产上市公司的运营表现出经营业绩增速放缓、股东回报稳步提升、财富创造能力整体下降、资金面持续趋紧的态势，同时上市公司在资本市场也处于较低的估值阶段。2012 年1-5 月份，央行两次降低存款准备金率，同时房地产上市公司加大营销力度，提升项目去化率，部分城市房地产市场交易有所回暖，但短期内房地产调控政策依然不会放松。在TOP10排名中，万科仍居榜首，保利排名第三，金地排名第八。 表1 中国房地产上市公司TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 公司 万科 恒大 保利 中海 绿地 龙湖 绿城 金地 合生 首开 近年来我国房地产行业呈现以下趋势： 1.经营状况：收入与利润保持增长，但业绩增速呈放缓态势。（1）营业收入增速放缓，业绩分化更趋明显；（2）净利润额达历史新高，但净利润率下降，与毛利率走势相背离。 2.股东回报：实际回报稳步提升，财富创造面临挑战。（1）净资产收益率再度提高，有效保障股东收益水平；（2）资金成本快速上升，经济增加值普遍下滑。 3.财务稳健型：债务压力持续加大，现金流困局待破解。（1）有效负债水平创新高，短期偿债风险需警惕；（2）回款减缓导致资金更趋紧张，七成公司经营现金“入不敷出”；（3）存货规模快速攀升，资产减值风险加大。 4.投资价值：估值水平仍处低估，龙头上市公司价值凸显。（1）房地产上市公司市值仍处低谷，上行空间可期；（2）房地产上市估值抑制或触底回升。 二、万科、保利、金地地产公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的住宅开发企业。公司先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的近50个城市。 保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，成立于1992年，2002年完成股份制改造，国有房地产企业综合实力排名榜首。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖35个城市的全国化战略布局，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。 金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年4月上交所上市。公司是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位，连续七届荣获“蓝筹地产”殊荣，还荣获“2010中国最具价值地产上市企业”殊荣。目前，金地集团已布局19个城市，形成以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局。 从上图可以看出，在总市值排名中，万科在整个房地产行业中高居榜首，依然是龙头企业，保利排名第二，金地位居第四。 三、万科及其竞争对手财务分析 （一）资产状况及利润分析 表2 2012年主要数据 主要数据（白万） 万科 保利 金地 总资产 378802 251169 102521 总负债 296663 196389 71524.5 总权益 82138.2