大连双d港项目前期定位报告11.pptVIP

国六条核心内容 改变住房供应结构，增加中小户型供应 加强环节税，防止房地产投资炒作 加强信贷政策的控制，加强对二次置业的限制。不同次购房，适用不同的贷款比例 维持合适的土地规模，规范土地市场操作，以保证市场有充分的供应量。 国六条评估： 内容多为指导性，表明政府对房价的调控态度 单纯国六条的调控效应不会太强，但是需要警惕后续具体政策的出台，如交易税的调整，房贷首付比例调整 后需主要的政策空间 二手房交易税的调整 加征交易所得税 延长二手房转让年限，从新房购入二年内转让征收营业税，改为三年转让征收营业税（国税总局） 适度信贷政策 提高房贷首付比例，从目前的二成三成提高到四成五成 灵活房贷首付比例，初次购房维持在三成；第二套购房四成或五成；第三套购房比例继续上升 后续政策对开发区房地产的影响 开发区购房主要以自住和长线投资为主，因此延长交易周期不会对地产格局产生较大波动 提高房贷比例，对需求会产生较大的抑制作用 灵活房贷政策，会对二次置业有一顶影响，但是不会产生较大波动。 除非提高房贷比例，否则市场不会发生较大波动，但是另两项政策会对上涨趋势有一定影响 大连政策 网上登记：限制炒作，不影响开发区市场 土地未及时开工/竣工的惩罚：禁止土地囤积，短期内可能形成较大土地供应量 滨海公园区域地块 填海工程：住宅项目约有50万方，受到招牌挂影响，今年入市较难，估计入市时间在07年上半年-08年 金马路南侧开发区主入口：企业搬迁存在一定难度，估计在07年后才会推出 大连日清搬迁改造地块：已经动迁完毕，可以快速启动，据了解目前地块容积率较低，存在别墅产品供应。入市时间估计在07年上半年。 开发区写字楼市场 发展阶段：开发区写字楼市场目前相当不成熟，几乎没有纯粹的写字楼。目前入住的纯粹写字楼只有金马路银河大厦。 分布：开发区写字楼主要分布于金马路沿线，但是总体量较小。 主要写字楼： 类型 写字楼 体量 已入住写字楼 银河大厦 约1.5万 在售写字楼 凯伦大厦一期、融通大厦 约5万方 在建写字楼 凯伦大厦二期 3万方 改造烂尾楼 金马大厦/中银大厦 约6万方 烂尾楼： 中北大厦、丹顶鹤大厦 约10万方 已入住写字楼：银河大厦 区位：金马路、抚顺路交界处 体量：1.5万方 租金：1.5元左右 客户类型 在售写字楼：融通大厦、凯伦大厦一期 销售情况：总体销售情况不乐观，在半年以上的销售周期情况下，凯伦大厦销售率估计不足50%，融通大厦销售估计在70%左右 租金售价：凯伦大厦租金约为2元，销售价格约为6500元；融通大厦销售价格约为8000元，租金约为2.5-3元 面积分割：凯伦大厦面积分割稍大，主力户型在80-100平方，（60－70％），部分140平方（20－30％），少量170平方（5％）。融通大厦面积分割较小，主力面积在40-70平方之间 客户：凯伦大厦以内销为主，购买客户主要是中国公司，客户类型包括国有企业、贸易公司、信息咨询公司、省市外公司办事处；典型客户时中国移动公司 融通大厦以外销为主，购买客户主要是日韩企业办事处和香港企业；以及省市外公司办事处、中小型贸易公司等 烂尾写字楼：中北大厦、中银大厦、金马大厦、丹顶鹤大厦等 在金马路沿线一带，残留了大量写字烂尾楼，估计总建筑面积大约在20万方左右。 部分烂尾楼已经得到处置，如金马大厦被实德集团购买，作为企业办公之用；中银大厦被福佳公司包装，改称小户型公寓 金马路一带尚剩余中北大厦和丹顶鹤这两幢“巨无霸”尚待处置，未来1-2年将成为金马路改造的重点项目 开发区公司办公分布 开发区企业以外资制造业为主，企业主要在厂区办公，因此写字楼市场总体需求较低 部分企业在住宅区或者商铺内办公，但是总量并不大 近年来随着开发区产业升级和大窑湾港口的兴建，办公市场有适当增加，但总体需求量并不大。发展现代服务业需要合理的规划和引导 别墅市场分析 分布：大连别墅主要分布于海边，如丽娇湾、金石滩、老虎滩等区域，别墅楼盘规模较小，占地很少超过300亩。 供需：大连别墅的现有供应量不大，但是销售情况很一般，远远没有公寓市场火爆（星海广场）。别墅购买者主要来自于东三省富豪和灰色收入者，本地客户对别墅具有较大的抗性（潮气、寒冷、海风） 产品：目前大连开发的别墅社区主要以高档的独立别墅为主，联排、洋房等类别墅产品较少 价格：海边别墅的价格高企，独立别墅的单价已经达到1.5万元以上，总价基本维持在600万以上，中信海天赢洲和王子庄园临海别墅都超过1000万元 别墅市场分析 由于别墅市场需求不足，金石滩和老虎滩等地早年开发的部分别墅楼盘处于烂尾状态，较多楼盘处于滞销状态 金石滩等地部分别墅楼盘正在转变思路，或者是将别墅改称度假村进行经营，或者是将独立别墅改为联排别墅重新开发 受到别墅客源的影响，别墅的人气明显不足，入住率