世联长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告.ppt

* 1-3期分期销售轨迹 07年 08年 09年 10年 11年 6月 住宅产品 ③ 公寓产品 ① ② 一期 以大型MALL带热区域，打造主流产品启动策略，追求速度和资金回笼 [主流年] 1-3期分期开发实施的策略分解 二期 利用创新产品和街坊式商业等核心体验点的营造，全面提升项目知名度 [创新年] 三期 通过社区中心景观、会所等主力价值的体现，完成项目从知名度到美誉度的转化，标榜成熟社区，稀缺之选，完成物业整体开发 [价值年] 6月 商业产品 ② 06年 拆迁 * * 测算前提 序号 物业类型 面积(㎡) 销售期/出租经营期 销售价格/租金 1 住宅 286,000 销售期：2006年6月~2010年底，年均销售面积相等 2006年均价5000元/㎡ ，以后每年增长5% 2 商务公寓 83,600 2006年均价5500元/㎡ ，以后每年增长5% 3 酒店式公寓 73,000 4 集中商业 72,000 销售期：2006年6月~2010年底，年均销售面积相等 2006年均价20000元/㎡ ，以后每年增长3% 出租经营期：2008年~2020年（共12年） 租金：2008年按120元/㎡ 计算，以后每两年增加10%。 出租率：2008年第一季度出租率为60%，以后各年按照80%的出租率计算。 5 商铺 39,000 销售期：2006年6月~2010年底，年均销售面积相等 2006年均价25000元/㎡ ，以后每年增长3% 6 地下车库 116,287 2500元/㎡ 1 用地面积(㎡) 116,578 2 容积率 4.75 3 总建筑面积(㎡) 670,034 3.1 计容积率面积(㎡) 553,747 3.2 不计容积率面积(㎡) 116,287 注： 商业按12年经营期计算收益，残值未计入。 地下车库面积不计入容积率，住宅车位销售70年使用权。 * 测算方案 方案一 所有物业全部销售 持有80%的集中商业，其他物业全部销售 持有100%的集中商业，其他物业全部销售 方案二 方案三 * 三个方案比较 序号 项目 方案1 方案2 方案3 所有物业全部销售 持有80%的集中商业，其他物业全部销售 持有100%的集中商业，其他物业全部销售 1 总开发成本（万元） 254,127 254,127 254,127 2 总投资（万元） 266,030 265,934 265,910 3 总经营收入（万元） 397,164 509,618 537,732 4 税后利润（万元） 74,288 133,049 147,739 5 税后成本利润率 29.23% 52.36% 58.14% 6 年内部收益率（5年总） 46.4% 46.5% 46.5% 7 动态回收期（年） 3.53 3.53 3.53 8 持有物业(㎡) 0 5.76 7.2 * 方案一敏感性分析结果表 因素变化情况 经营收入（万元） 总投资（万元） 税后利润（万元） 税后成本利润率 净现值 （万元） 内部收益率 动态投资回收期（年） 基本方案 397,164 266,030 74,288 29.23% 147,340 46.43% 3.53 销售收入变化 下降5% 377,305 265,732 61,861 24.34% 131,764 42.03% 3.80 上升5% 417,022 266,328 86,715 34.12% 162,916 50.97% 3.19 下降10% 357,447 265,434 49,435 19.45% 116,187 37.75% 4.11 上升10% 436,880 266,626 99,142 39.01% 178,493 55.65% 3.01 拆迁成本变化 增加5% 397,164 271,030 70,938 27.38% 143,924 44.31% 3.64 减少5% 397,164 261,030 77,638 31.16% 150,757 48.72% 3.36 增加10% 397,164 276,030 67,588 25.59% 140,507 42.33% 3.76 减少10% 397,164 256,030 80,988 33.17% 154,173 51.19% 3.19 工程成本变化 增加5% 397,164 272,107 70,217 26.99% 143,847 45.01% 3.62 减少5% 397,164 259,954 78,359 31.59% 150,833 47.90% 3.41 增加10% 397,164 278,18