高新区玉兰大道项目前期定位报告.ppt

首置型客户 置业关键词： 【 项目品质、舒适、便利】 客户特点: 有一定购买力，注重生活便利性，婚房或希望自己独立的生活空间 首改型客户 置业关键词： 【 生活品质、项目品质、亲子空间、舒适便利】 客户特点: 经济实力较强，讲究生活品质，生活便利基础上能有改善的生活空间 三、客户定位 需求特征 客户来源 核心客户层： 周边产业园区客群 辅助客户层： 周边片区外溢客群，肥西等进城型客群 偶得客户层： 蜀山区等周边客群 第一圈层 约占70% 第三圈层 约占10% 第二圈层 约占20% 周边产业园区，中级白领及中产阶级，首置客户为主 三、客户定位 辅助客群：近边其他区域客群 补充客群：其他区域客群 周边其他区域的价格外溢客群以及肥西进城客群，多为首置性客群，少量的改善客群。 合肥其他区域客群，多为因价格等因素挤出性客群，首次置业客群占有较大的比例。 核心客群：周边区域性客群 周边产业园内产业客群，多为产业工人核心主力客群； 第三部分：产品规划建议 整体规划/产品定位/开发推售/营销展示 用地性质：居住用地、商业用地 用地面积：48714.17㎡ 建筑密度：≤28% 容积率：1.0≤r ≤3.0 绿地率： ≥40% 注：要求配置一座6班的幼儿园 玉兰大道 杨林路 丰乐河路 容积率1.0-3.0浮动，鉴于本案所处区位及周边环境，打造低密度高品质住宅受限较大，建议控制成本，做足容积率；控制户型面积及总价，实现快速销售回现 一、整体规划 地块指标解读 物业类型：公寓+30F~34F高层住宅+沿街商业 内部建筑朝南排布，围合排布，实现物业价值最大化。 一、整体规划 地块规划建议 主要经济技术指标 项目 数据 单位 总用地面积 48714.20 ㎡ 其中 a 住宅建筑面积 住宅建筑面积 115939 ㎡ 公寓(已建） 14132.32 ㎡ 合计 130071.32 ㎡ b 商业办公 会所商业 （已建） 13316.24 ㎡ 商业 4846.00 ㎡ 幼儿园 1800.00 ㎡ 户数 1464.00 户 玉兰大道 幼儿园 已建 已建 以法式商业街设计风格，沿玉兰大道规划沿街商铺 沿街商业 沿街商业：50—100㎡ 宽深比例：１:３为极限，面宽最小４米 商业层高：沿街商业首层４.５米以上，两层在8-9米层 高可考虑夹层赠送 剪力墙： 尽可能转换梁的位置，沿墙布置 烟道： 餐饮业态必须考虑 隔油池： 餐饮业态考虑 上下水： 都考虑 空调位： 都考虑 店招： 重点考虑 橱窗： 尽可能多展示面 一、整体规划 商业规划建议 考虑到项目自身条件限制，资金快速回笼的目标实现，市场刚需产品的热销，以及客户对经济便利性产品的需求，我们建议的产品选择是75-105㎡的高层产品。 项目客户多为刚需自住客户，偏好经济舒适，交通便捷，生活便利产品 板块内在售项目不多，以刚需产品为主，且去化较好，热销户型为70-80㎡两房和90-100㎡两房/三房产品。 原则二： 客户需 求满足 市场 空白点 原则一： 户型配比建议结论 二、产品建议 户型配比因素 作为快销产品，户型设计上以“经济、实用”为主 户型 两房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅两卫 面积(㎡) 75 80-90 105 户型比例 30% 63% 7% 二、产品建议 户型配比建议 二、产品建议 户型设计建议 75 ㎡平设置在沿玉兰大道楼栋的中间套 二、产品建议 户型设计建议 80 ㎡左右设置在中间套 二、产品建议 户型设计建议 90 ㎡左右设置在边套 二、产品建议 户型分布建议 75平方 创意二房 80平方 舒适三房 90平方 观景三房 105平方 观山居所 玉兰大道 幼儿园 已建 已建 面积上，控制总价，锁定主流客群 设计细节体现景观最大化（观山瞰湖），注重品质提 升，在观景效果较好的边套，可考虑设计角窗、飘窗 二、产品建议 建筑风格 新古典建筑风格 玉兰大道 幼儿园 已建 已建 第一期：玉兰大道、丰乐河路交汇处6幢高层。 理 由：公寓产品，先期入市，快速去化，一期整体以现金流为主，同时在市场树立口碑。 第二期：玉兰大道、杨林路交汇处5幢高层 理 由：产品的品质开始提升，在保证快速去化的同时， 适当拔高项目利润。 由南至北，共分两期 三、开发推售 分期开发建议 第二期 第一期 在开盘前，打造出一条长约80米的休闲小广场 四、营销展示 展示区建议 商业街设置遮阳伞、休闲桌椅，以及小道旗和花盆绿植 ▼展示区遮阳伞、休闲桌椅 ▼商业街氛围营造 ▼街景花盆绿植 THANKS ! * * *