佘山环球企业中心产业策划报告.ppt

产品开发周期 根据市场分析和项目定位，制定了项目产品的开发周期和战略。其中地上部分建筑面积合计25.5万平方米，地下车库面积约6万平方米； 建议项目启动区部分开发周期为4年，并对不同产品提供了各年度开发进度的建议； 地下面积主要为车库和设备房部分，车库数量按照150平方米建筑面积配置1个车库的普通标准核算，车库与设备的合计建筑面积按照35平方米/车位计算，总计车位数量1700个，需地下建筑面积约60000平方米； 财务分析 财务模型建立 财务指标分析 财务分析小结 投资成本预期 根据投资主体提供的信息，项目土地成本合计按照45万/亩计算，306亩首期用地的土地成本合计为1.37亿元。 二级建筑开发成本同样来自委托方的信息，按照1.25的容积率减掉土地价格后，实际建筑开发的成本。开发成本按照以第一年为基础，之后每年递增2%计算。 项目总投资约为10亿，其中土地成本1.37亿，建筑成本约为8.6亿。 价格预期 对不同产品租金的预期见上表。其中首年租金按照目前周边市场化的租金考虑，之后按照每年3%的增幅来预期未来价格上涨。 对于SOHO产品的售价，按照首年8000块预期，之后每年5%的增长来预期未来的价格。 给与上述增长幅度的原因来自对总体经济发展环境的看好和温和通胀预期的考虑。 吸收率预期 现金流量表 财务指标分析 项目内部收益率为7.47%，超过银行贷款利息和已设定的贴现率，因此项目投资可行。 但由于项目租金和价格均不是很高，因此该收益水平仅能达到可行标准，尚未达到10%以上的良好标准。 项目静态的投资回收期为19年，相对较长，主要是由于项目租金收益能力有限以及可销售的面积太少所导致。 项目共计可盈利约7.2亿，盈利能力约为29.5%。 敏感性分析 敏感性分析考量的是关键指标在变化时对项目内部收益率的影响程度，借以考察项目的抗风险能力。 从敏感性分析可以得出，价格和开发成本的敏感度较高，而土地成本的敏感度相对较低。因此投资主体应主要关注项目开发成本的控制和未来项目预计收入的达成性。 财务分析 财务模型建立 财务指标分析 财务分析小结 财务分析小结 从财务分析结果上看，项目财务指标基本可行。 但敏感性分析结果表明项目未来抵抗市场波动的风险能力不超过20%，抗风险能力一般。主要原因是项目实际营收能力的不足。 我们建议项目在以下三个方面做出改善，以提高项目的收益和回报能力： 1.由于价格对收益的敏感性较高，因此在不大幅增加开发成本的前提下，在产品设计和质量上应尽量贴近和符合市场需求，以预期获得更高的租金回报； 2.尽量对开发成本和贷款利率等成本因素予以控制。 3.项目支付的相关税金较高，考虑与政府协调，对税金尤其是企业所得税部分进行部分减免，则可明显增加项目的收益。 谢谢 * 企业分布分析 企业整体分布比较集中，由于市中心有诸如上海广播电视文化管理局、文广集团、上海电视台、东方广播电视台、上海电影制片厂、上海戏剧学院等重要机构，周边相关的服务型企业云集； 这些企业包含前期制作、经纪人、影视制作、广告、文化活动、制片投资、动漫数码、后期制作等等不同服务功能； 从统计数据看，大多数这类企业的物业需求集中在200-500平方米这一区间，大型企业的物业需求在1000-3000平方米。物业一般以普通办公楼为主； 影视产业的企业分布特征 大型机构及企业的带动作用，相关企业与大型机构和企业需保持市场距离； 企业分布以乙级办公楼为主，对成本有一定控制； 对交通依赖性较不强，很多企业都不在地铁或环线高架桥附近，很多企业的办公楼相距最近的地铁站、环线约2km左右； 因此，对这些企业的物业需求影响因素重要程度依次为 靠近大型企业集团或政府机构——成本——交通便利 市场机会 市场机会 通过大型企业、机构的带动可以引入上下游的大批中小型企业，一方面可以通过土地招商和政府引导吸引大型企业集团或政府机构，另一方面通过标准物业或定制物业吸引相关企业； 专业的培训机构可以带动土地招商； 松江现有的影视文化产业的资源为项目提供了一定得市场基础； 需要的政策扶持 松江区政府将影视文化作为一个主导产业，并且制订了一些政策，但针对多媒体、动漫的政策不够明朗，同时针对性较差，可以参考杭州高新区的政策体系； 数据来源 动漫多媒体产业物业载体分析 张江微电子港 物业形态 ： 建成时间： 建筑体量： 租金： 空置率： 年平均吸收量： 客户组成： 多层研发办公楼 一期，2003年10月交房 二期，2007年6月交房 一期，3 栋共43727 平方米 二期，6 栋共60435 平方米 一期，RMB 2.7/平方米/天 二期，RMB 4.4/平方米/天 一期，93%；二期，82% 一期至2006年年底招租基本结束，年吸收约12