明亮博远铜陵翠湖1号项目前期策划方案.ppt

* * * * * * 2 * * 创意表现 创意表现 项目自身研判 商业组团定位及思考 铜陵市场调研 商业物业销售及自持建议 3 1 3 2 3 3 3 4 明亮博远简介及服务优势 3 6 3 5 商业组团规划设计建议 目录 3 6 本案项目部骨干成员简介、服务费用 商业组团规划设计的思路 1、项目所处区域商业一层售价为15000元/㎡，住宅售价约为5000元/㎡，依据商业楼层价值测算，第三层的商业价值就很低了。因此，尽量少做三层，除非是持有物业。 2、生活超市需要MALL形态的商业来铺排，一个标准层不低于8000㎡。鉴于商业的复合型、鉴于建筑密度的压力、以及综合商业对于住宅的破坏性，建议生活超市这个MALL做3层。3层所经营的业种更多可能是持有物业。 3、尽量能够利用通往主力店的商业动线，带动其它商业的价值。从而将销售价值做大化。 4、目前市场住宅销售抗性较大，宏观调控并不是一天两天能够结束的，本案周边大量住宅压在手中，开发商高价拿地需要尽快回笼资金。这些使得很大一部分商业应当是建设周期较短、不需要主力店招商业绩支撑的商业。 5、商业街形态的商业也是本案商业形态的重要组成形式。商业街公摊很小，容易被客户所接受，主要是如何加大沿街面，从而增加商业街的体量。 规划方案建议（总平） 规划方案建议（经济指标） 1、商业街形态商业16000㎡，公摊小、概念新、主题好，能够迅速销售产生现金流。作为首期销售组团，推向市场。 2、MALL形态商业26000㎡，除开主力店部分，除开高楼层的、单铺铺型较大的餐饮娱乐休闲部分，剩余的面积还能够继续销售。并且价值很大。 项目自身研判 商业组团定位及思考 铜陵市场调研 商业物业销售及自持建议 3 1 3 2 3 3 3 4 明亮博远简介及服务优势 3 6 3 5 商业组团规划设计建议 目录 3 6 本案项目部骨干成员简介、服务费用 商业组团物业自持及销售建议 商业自持物业计划： 1、可持有、可销售A：生活超市主力店 理由：生活超市主力店楼层较好，商业价值较大，如果开发商资金需要的话，可以销售并返租，返租回报与租金收益之间的差额，可以用持有物业的租金收益来贴补。 2、可持有、可销售B：酒店 理由：开发商持有酒店自营投入较大、效益周期较长。进行销售后返租，交予4星级酒店管理公司运营，能够保障开发商的运营收益进行贴补返租支出。而且，还能够盈利，还能够提升形象，还能够成为免费的公关工具。我司有丰富的销售经验和经典案例——浙商瑞雅大酒店项目，可借鉴参考。 商业组团物业自持及销售建议 商业自持物业计划： 3、长期持有：MALL三层租赁给次主力店的面积 理由：MALL三层租赁给次主力店的面积，单铺面积都在1000㎡以上，进行销售往往需要划分成虚拟铺，这给今后埋下祸根。而且，三层商业的价值本身就较低，完全可以将其持有获得租金收益。需要资金的时候，进行银行抵押，从而获得资金。 项目自身研判 商业组团定位及思考 铜陵市场调研 商业物业销售及自持建议 3 1 3 2 3 3 3 4 明亮博远简介及服务优势 3 6 3 5 商业组团规划设计建议 目录 3 6 本案项目部骨干成员简介、服务费用 全程实战型地产服务商＜＜ 明亮博远成立之初，是由合肥房地产媒介及活动资源的最佳、最强整合机构--明亮广告与决策资源集团旗下的广州博远房地产顾问有限公司合资成立的专业地产顾问机构。2007年5月，由明亮广告全资控股明亮博远，转而成为合作公司。 明亮博远秉持“全国、全面、全程、全方位”的核心竞争力，站在全国视野的高度，将先进专业技术理念与本土市场洞悉力成功结合。作为全程、实战型的地产服务商，明亮博远从市场调研到项目定位，从产品设计到规划调整，从整合传播到品牌营销，从流程管理到案场销售，为安徽本土开发商扮演着全程领航者的核心角色。 明亮博远不仅擅长普通住宅物业的营销，更专设豪宅事业部、商业事业部分别对别墅物业、商务地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店）、商业地产（综合体、购物中心、商业街、专业市场）进行深度钻研，并有丰富的成功案例积累。明亮博远还专设商管中心，拥有殷实的主力店商家资源，实现专业与资源的深度结合。 明亮博远经营理念--客户的成功才是我们永远的桂冠！借助规范流程体系、专业OA系统、销售软件系统，坚持层层品控、逐级负责、总监巡盘的品控要求，全方位保障服务品质的“零差错”，达成“细节为王”的完美追求。 2009年底，明亮博远在安徽正在服务中的项目达到27个，代理项目总建面达到600万平米。合作的近30家房地产开发企业中，既有安徽地产名企、外来地产名企，还有地产上市企业、中国房地产百强企业、中国房地产10强企业。 民主、平等、进取——企业文化— 客户的