世联-星狮地产三亚海棠湾项目整体定位和发展1.ppt

3 1 入口 2 1 2 公园 内河椰林区，入口处水资源较差，但作为重要展示区，考虑入口广场和商业街 具有公园和海的双重资源，建议布置烧烤区等娱乐设施、餐饮、 一线海景区：启动区的核心价值区，Hotel Resort 特色、顶级、主题酒店拉动，码头游艇、餐饮、会议、娱乐区域 二线海景、背靠高尔夫用地，3～5层公寓，较高楼层可观看内海和外海 大独栋，占有一线海景稀缺资源，实现顶级资源价值 双拼和4联排的组合，占据一线内海资源和二线外海资源，具有较高价值 3 我们对方案的建议 P1 P2 P3 D1 D2 D3 D4 D7 D6 D5 D8 D9 D10 D11 D12 片区功能 小岛度假区D1~D7，及公共中心P3组成，原生椰林，内海及海景，作为独栋及TH度假区 片区交通 原交通从P1-D7-P3 破坏了D7区私有性 建议：P1-D1-P3再向各区发散 保证各小岛的私有性 将资源较差的P3区改为7个岛屿岛公共体验中心及交通中心 物业布置建议 D1，企业会所、商务会议主题岛屿 D2，D3，D4、D5、D6、D7沿岛边沿布置大、小独栋，内圈布置双拼，各岛中心改为水域，提升内圈的资源品质 核心点 海景、内海、岛主、原生态椰林 “半岛度假区”规划建议 开发第二阶段，我们对方案的建议-7个主题私家岛屿，与核心体验区 椰子洲岛岛屿的物业规划布局初步建议－以P3为整体布局核心， 7个岛屿形成各自相对独立的主题组团；物业以大独栋和小独栋为主，凸现稀缺资源的尊贵感 1 改为7个主题岛屿的公共体验核心中枢，是椰洲岛娱乐、餐饮、休闲社交的核心价值区 二线海景、背靠高尔夫用地，3～5层公寓，较高楼层可观看内海和外海 大独栋，占有一线海景稀缺资源，实现顶级资源价值 小独栋、双拼，占据一线内海资源和二线外海资源，具有较高价值 内湖、泳池，使7个岛屿地块价值升至极度，凸现尊贵和独家占有 P3 D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 项目分期开发考虑 基于国内外案例和本项目的实际状况研究，项目分阶段开发片区划定的三大原则 阶段开发的片区构成应充分考虑市场成熟度（终端消费市场与投资市场）与错位竞争的需求，同时兼顾投资商信心与项目形象的建立（兼顾短期目标与长期目标）； 优先考虑对外交通相对便利且相对完整的片区，以入口区和特色酒店的整体规划设计为基础，树立项目标竿形象，推动不动产的销售，注入新的开发理念； 阶段开发片区以I期启动，II期-III期-IV期依次开发推出以控制资金需求量和市场运营风险。 根据国内外成功案例，分开发阶段划分及游憩设施区位选择两方面策略，籍此让业主相信，开发者正具体的实现长期发展整个社区计划的承诺，而不是只在规划初期才积极投入 后期地块的开发需要根据当时市场状况及时调整，比如优劣势地块交错推出 Resort开发模式和地块的规模资源等综合因素的的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏 价值导向型 目标及条件 土地价值收益“最大化” 开发完成时间一般较长 启动资金有限，多数靠前期收益实现公建配套设施建设 关键举措 项目开发是渐近式推进的 有次序开发地块 启动项目的市场实现为区域开发树立成功典范 典型案例：香港愉景湾 开发20几年，香港著名Resort高尚住区 土地收益资金部分留存，部分用于基础设施建设 后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力 经营城市的角度进行配套建设，同时满足社区和城市需求，土地收益最大化 本项目的开发目标和项目约束条件决定了我们的开发模式应以价值导向型为主导 目标及条件 实现土地价值 “最大化” 开发完成时间无特定限制，按现行市场情况推售 启动资金不受限制 创建星狮在三亚新的品牌价值 价值导向型 关键举措 严格保护原生态环境 分期开发采取分阶段渐近式开发策略 启动期酒店、配套和投资公寓的成功开发 游憩区后续良好维护经营 启动项目的市场实现为区域开发树立成功典范，并实现区域的滚动开发 并且，根据RESORT开发的实质，项目在不同开发周期里必须吻合消费者游憩娱乐设施－土地价值－不动产的销售和持有之间的内在逻辑关系规律 消费者需求＆ 购买驱动力 休闲娱乐设施 销售或持有不动产 土地价值 价值 休闲娱乐设施 销售或持有不动产 土地价值 价值 消费者需求＆ 购买驱动力 I期： 目标顾客：国内三大经济圈高收入短期度假客户和少量投资客户，并兼顾内地商务会议游客 五星级特色酒店的形成将是实现本项目“打造独一无二的国际顶级旅游度假半岛” 目标的关键，且入口区有强势的昭示作用，带动部分不动产物业销售 II期： 目标顾客：国内三大经济圈高收入休闲度假客户和投资客户，少量海外客户 在前期酒店和配套建设的基础上进一步完善，大量销售物业跟上，成为企业回收投入的重要一期 III期： 目标顾客：国内和海外高收入商务客户带