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经济法（ 2019 ） 2019 《经济法》案例分析题汇总 【案例 15】（ 2019 年） 2016 年 6 月 6 日，甲与乙签订委托合同， 委托乙出租自有房屋一套并代收租金， 委托期间为 2016 年 6 月 6 日至 2018 年 7 月 31 日。2016 年 7 月 4 日，甲向乙出具了授权委托书，载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金 收取事宜，代理权期间为 2016 年 7 月 4 日至 2018 年 7 月 31 日。 2016 年 8 月 1 日，乙以甲的名义与丙签订书面房屋租赁合同，租期为 2016 年 8 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日，租金每月 2 万元。 2017 年 6 月，该房屋卫生间管道严重漏水，丙请求甲维修，甲以租赁合同中未约定由其 承担维修义务为由拒绝，丙自行维修，花费 2000 元。 2018 年 2 月，甲欲出售该房屋，遂通知丙解除租赁合同，丙以甲无权任意解除合同为由拒绝。 2018 年 3 月 5 日，甲在未告知丙的情况下，与丁签订买卖合同，以 800 万元的价格将房屋出售给丁。为支付房款， 2018 年 3 月 11 日，丁与戊、庚签订借款合同，分别向戊、庚借款 500 万元和 300 万元，借款期限均为 3 个月。 同时，丁还分别与戊、庚约定以房屋作为借款抵押。次日，丁向甲支付了房款。 2018 年 3 月 20 日，甲和 丁办理了房屋过户登记。随后，丁为戊、庚办理了顺位相同的房屋抵押登记。 2018 年 4 月 2 日，丁以其为房屋所有权人为由，要求丙搬离，丙拒绝，并以承租人享有优先购买权为由， 主张甲与丁的买卖合同无效。 因丁无力偿还戊、庚的借款， 2018 年 7 月 12 日，戊、庚主张实现抵押权。房屋拍卖所得价款为 720 万元， 戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。 要求： 根据上述内容，分别回答下列问题： （1）甲与乙的委托合同何时生效？乙何时取得代理权？并分别说明理由。 （2 ）卫生间管道严重漏水的维修费用 2000 元应当由谁承担？并说明理由。 （3）甲是否有权解除与丙的租赁合同？并说明理由。 （4 ）丁是否有权要求丙搬离？并说明理由。 （5）丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效？并说明理由。 （6）戊和庚应如何就房屋拍卖所得价款实现各自的抵押权？并说明理由。 【案例 15 答案】 （1）①委托合同于 2016 年 6 月 6 日生效。根据规定，委托合同属于诺成合同，自双方当事人意思表示一致 时成立并生效； ②乙于 2016 年 7 月 4 日取得代理权。 根据规定， 授权行为属于单方民事法律行为， 自授权人甲 完成授权意思表示时成立并生效。 （2 ）维修费用应当由甲承担。根据规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维 修，维修费用由出租人（甲）负担。 （3）甲无权解除合同。根据规定，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，一方当事人不得擅 自变更或者解除合同。 （4 ）丁无权要求丙搬离。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 （5）丙无权主张甲与丁的买卖合同无效。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承 租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 （6）按债权比例清偿。根据规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比 例清偿。 【案例 16】（ 2018 年） 2015 年 4 月，甲公司与乙建筑公司签订写字楼建筑工程总承包合同。双方约定：工程造价 4000 万元，工 期一年。合同签订后，甲公司依约先行支付 2000 万元工程款，剩余 2000 万元在工程竣工合格后一次付清。 2015 年 5 月，乙公司从丙融资租赁公司租赁塔吊一台。双方约定：租金共计