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桂林市房地产市场报告 一、土地市场及商品房供求分析 （一）2008-2012年桂林市全市房地产供应情况 桂林市商品房施工面积大幅上涨，从2008年的1178.78万平方米上升到2012年的1350.48万平方米，增长率为14.6%，。桂林市近五年竣工规模为1519万平方米。在各种政策鼓励下，房地产的供给在逐年增加。 （二）2008-2012年桂林市全市房地产需求情况 2008-2012年，桂林全市商品房销售面积及销售收入每年逐年增长，销售面积2008年的265.55万㎡上涨至2012年的322.69万㎡，每年平均以10%左右的增长率上涨，销售收入从2008年的72亿元上涨至2012年的136.59亿元，每年均以35%左右的增速高速上涨，而临桂新区自2010年起，成交量便开始凌驾于市区，结合前年和去年的临桂与市区成交情况判断，临桂已基本逐年保持市区1.2倍的总成交量。 （三）商品房价格 近几年桂林市各城区的房价呈稳定增长状态，每年均以16%的增长率稳步增长，至2012年，桂林商品房销售均价更是飞涨，将近突破6字头。其主要原因有以下几点： 1、 政府宏观调控，尤其是土地交易市场化后，土地成本增加，成为房价上涨的主要因素。 2 、房地产开发门槛的提高，加之建材涨价，形成房价的上涨。 3、 营销成本的增加 4、投资意识的兴起，也会促进房价的上涨。 5 、桂林市居民刚性需求比较明显，包括城市化住房需求，改善住房居住条件需求和城市拆迁住房需求。 二、2012年桂林市城区商品房成交状况 （一）2012年1-12月主城区成交总套数走势情况 2012年桂林市区共上市商品住宅面积58.1万平方米，同比增长5.4%，在2011年同比下降30%的基础上，上市面积微弱回升；成交套数为5383套，成交面积为56.3万㎡，相对于2011年全年主城区新建商品房成交套数7000套，成交面积60.21万㎡来看，新政主导下的桂林市场2012年收成可谓惨淡。 2012年新建商品住宅价格与上年持平，月度同比呈高开低走之势。一季度直线下跌，之后波动盘整，金九银十价格一度下滑，年底缓慢回暖。桂林市四城区商品住宅全年成交均价为6946元/平方米。 从全年各月的成交套数和成交面积可以看出，自7月开始，市区成交量明显呈现过100%的增幅，后半年承载了全年大半的成交分量。究其主要原因或将因为前半年市场形势较不明朗，新政压力较大，购房者普遍现出观望情绪，开发商主要精力投入在清盘上。后半年市区包括彰泰睿城、兴进臻园、中海元居、冠泰水晶城、联发旭景、广汇桂林郡等大盘的面市或推盘，让一大部分刚需市场得以释放，致使成交量迅猛提升。 （二）2012年桂林市各主城区各月成交情况 月份 秀峰区 七星区 象山区 叠彩区 成交套数（套） 1月份 10 106 29 32 2月份 18 107 52 19 3月份 25 153 79 35 4月份 27 126 32 43 5月份 41 150 58 51 6月份 46 172 68 50 7月份 59 481 89 83 8月份 29 289 132 74 9月份 26 334 157 114 10月份 53 376 191 74 11月份 29 310 161 95 12月份 45 330 207 125 2012年全年七星区是主城区中销量最旺盛的城区。得益于七星区在售和待售的楼盘较多，七星区成熟的城市建设、优质的教育资源和完善的生活商业配套，以及众多的企事业单位聚集，让这个片区的商品房也格外炙手可热, 叠彩区、象山区在售和新面世的楼盘以兴进臻园、万象城、广汇桂林郡为代表。而秀峰区在售楼盘已十分少有。 （二）2012年桂林市土地市场情况 2012年桂林市土地供应及成交情况 城区 土地供应情况 土地成交情况 供应数量（宗） 供应面积（万平米） 成交套数（宗） 成交面积（万平米） 桂林市区 12 170.4 5 36.8 临桂新区 51 165.9 39 106.9 灵川 45 111.3 32 63.8 2012年桂林全市（含灵川、临桂）上市的地块总数为108宗，供应总面积为4476042.016平方米，折合约6714亩。其中，住宅用地39宗，工业用地34宗，商业用地18宗，其他性质用地17宗。成交的地块总数为76宗，成交总面积为2074639.948平方米，折合约3112亩。其中，住宅用地23宗，工业用地32宗，商业用地9宗，其他性质用地12宗，另有9宗地块流拍。 市区的住宅用地通过招拍挂形式仅成交2宗，分别为7月被联发集团以5.34亿拍下的叠彩区P066地块，和11月被华夏经纬以底价3.32亿拍下的七星区P073地块。其中P066地块以10.47万平米的宗地面积，27.8%的溢价率、2028元/平方米的楼面地价成为2012年的地王。与