住宅小区物业管理法律问题研究.docVIP

摘要 物业管理在国外发展历史悠久，立法较为完备，制度相对成熟；而在我国则 起步较晚，其短暂的发展历程暴露出很多较深层次的法律问题，物业管理纠纷在 现实生活中愈演愈烈。 基于所有权原理，业主作为物业所有权人，是其所有的物业管理的当然主体， 拥有对物业的绝对管理权，物业管理企业基于物业服务合同享有业主授予的物业 管理权，对物业进行专业化的物业管理。因此，基于区分所有权理论的业主团体 自治是物业管理的本质和核心。参考各国立法，以业主自治作为整个物业管理的 主导，是物业管理发达国家和地区的基本成功经验。本文执此理念，立足法律研 究的层面，对住宅小区物业管理基本问题加以研究。 全文包括导言、正文和结语三个部分，其中正文分为五章： 本文首先从对物业管理相关概念的界定出发，进而剖析了物业管理的本质， 厘清了物业管理法律关系，引出物业管理的法理基础——区分所有；基于业主自 治的物业管理本质的核心地位，力图对我国业主自治机构的法律关系予以重新建 构：以业主团体性质的定位为起点，通过各国立法的比较与甄选，肯认了其非法 人团体的法律属性，在厘清我国现行法规对业主自治团体法律关系冲突定位的基 础上，确立业主大会与业主委员会作为业主自治团体内设机关，并对其运作中的 重要问题予以分析，在讨论我国现行立法得失的同时，借鉴其他国家和地区先进 经验，提出完善的相关建议；业主公约作为业主自治团体的自治规则，其在规范 业主权利、义务和平衡各自利益方面发挥重要作用，基于房地产业现实情况，在 尊重意思自治的同时，为防止绝对自由可能导致的对业主利益的侵害，理应允许 公权利予以介入，这符合适度干预的现代立法趋势；专业化的物业管理是业主自 治的延伸，是现代物业管理的必要组成，在探讨物业服务合同性质的基础上，对 物业服务合同内容范围进行了初步界定，并着重分析了物业服务合同的效力问 题，业主和物业管理企业的权责范围应当在合同中具体明确，物业管理企业作为 一个经营实体，其应当承担有限责任。最后，本文对常见的物业管理纠纷进行归 总，并对其解决途径提出相应的对策和建议。 关键词：物业管理，业主自治，业主团体，业主公约，物业服务合同，物业 管理纠纷 成为物业的具体管理者。业主与物业管理企业的这种关系正体现了物业所有权与 管理权的相对分离。 （三）业主利益至上的原则 随着我国市场经济的发展，物业管理企业的演变过程也是行政法人的转制过 程。物业管理企业源于房地产传统式房屋管理部门的转制，在新的物业管理体制 下，物业管理企业从以往的旧模式中走出来，面对市场，独立经营，自负盈亏， 成为企业化经营实体。业主真正成为物业的主人，有权选聘、续聘和解聘物业管 理企业，业主委员会有权监督物业管理企业。物业管理企业要对业主、业主委员 会负责，保护业主的根本利益，为业主和物业使用人提供优质的、全方位的服务。 1.2物业管理法律关系概述 物业管理法律关系是一种较为复杂的社会关系，当这种社会关系经法律规范 确认调整之后，便形成物业管理法律关系，即人们在物业管理活动中，依照物业 管理法的规定而建立起来的一种权利义务关系。双方当事人就物业管理主要事项 达成了协议，并签订物业服务合同后，彼此间就建立了物业管理法律关系。双方 依据合同享有权利，承担义务。 1.2.1物业管理法律关系的主体 法律关系的主体即法律关系的参加者，物业管理法律关系主体是物业管理过 程的参加者。物业管理是基于业主共同利益的需要而产生的，这种共同利益产生 的基础又正是由于区分所有权的存在，本文所指的建筑物区分所有权是指三元论 下的建筑物区分所有权，而三元论下的建筑物区分所有权对物业管理的贡献在于 对其共用部分权属的明确，和其对成员权的确立，因此，物业管理法律关系中各 主体的权利义务也集中在共用部分持分权和成员权上。从这个角度出发，物业管 理法律关系的主体应该包括业主和物业管理公司。而业主大会和业主委员会是业 主自治组织，是业主团体的内部机构，前者为最高意思机构，后者为业务执行机 构和代表机构。 1.2.2物业管理法律关系的客体 法律关系的客体是指法律关系主体的权利、义务所指的对象。在具体的法律 关系中，法律关系主体的权利和义务都是针对特定的对象或者目标而设定的，如 果没有明确的对象和目标，法律关系的产生和存在也就失去了基础。一般来讲， 法律关系客体的具体表现形式，主要有“物”、“行为”和“智力成果”。物业管理法律关系的客体主要是行为，即物业管理公司根据物业服务合同实 11 1.3.2居住区区分所有 1.3.2.1居住区区分所有的概念 根据建筑物区分所有权理论，无论采用横切式、纵切式还是混合切割的方式， 一幢建筑物的本体都可以分为专有部分和共用部分，附属配套设施设备也根据其 专用或者共用的性质从属于专有部分或共用部分。还可以根据约定，分为约定专 用部