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投資計劃評估 淨現值法 獲利指數法 內部報酬率法 修正內部報酬率法 不動產投資的風險分析 淨現值法 淨現值 (Net Present Value , 簡稱 NPV) 法 方法: 淨現值=未來淨現金流量之現值－初始現金投入 NPV= 或 CFt：t 期淨現金流量 (即各期稅後現金入) R：折現率 (即投資人之要求報酬率) 淨現值法 決策準則 : 單一計劃 : NPV 0; 互斥計劃: Max(NPV1, NPV2,…)0 優劣 : 缺點: 複雜 優點:(1)考慮風險因素 （2）考慮整時間價值因素 (3）考慮投資人之機會成本 （4）考慮整個投資期間之現金流量 (5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量 獲利指數法 Profitability Index Method ; 簡稱 PI 方法: 獲利指數=未來各期現金流入現值之和/未來各期淨現金流出現值之和 PI 獲利指數法 決策準則 : 單一計劃 : PI 1; 互斥計劃: Max(PI1, PI2,…) 1 優劣 : 缺點: (1)複雜 (2)某些狀況未符合價值最大化原則 優點: (1)考慮風險因素 （2）考慮整時間價值因素 (3）考慮投資人之機會成本 （4）考慮整個投資期間之現金流量 (5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量 內部報酬率法 Internal Rate of Return Method;簡稱 IRR 方法: 內部報酬率:使淨現值(NPV)為0之折現率 NPV= 或 CFt：t 期淨現金流量 (即各期稅後現金入) IRR：內部報酬率(即投資人之報酬率) 內部報酬率法 決策準則 : 單一計劃 : IRR R; 互斥計劃: Max(IRR1, IRR2,…) R 優劣 : 缺點: (1)複雜 (2)某些狀況未符合價值最大化原則 (3)可能無解或(4)有多重解(5)再投資報酬率問題 優點: (1)考慮風險因素 （2）考慮整時間價值因素 (3）考慮投資人之機會成本 （4）考慮整個投資期間之現金流量 (5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量 淨現值法與內部報酬率法之比較 在互斥案件在下列兩情形下，IRR會做錯誤決策 規模差距太大 現金流量之時機不同時 在互斥案件情形下，IRR提供一安全性指標 修正內部報酬率法 Modified IRR Method;簡稱 MIRR 方法: 修正內部報酬率:使各期淨現金流出現值之和等於未來各期現金流入現值之和之折現率 PV (cost) = PV (terminal value) 修正內部報酬率法 決策準則 : 單一計劃: MIRR R; 互斥計劃: Max(MIRR1, MIRR2,…) R 優劣 : 缺點: (1)複雜 (2)某些狀況未符合價值最大化原則 優點: (1)考慮風險因素 （2）考慮整時間價值因素 (3）考慮投資人之機會成本 （4）考慮整個投資期間之現金流量 (5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量 例釋 [7-1] 一個投資人購買一個擁有10個舖位的小商場。以下我們陳述該投資計劃的各項內容： 不動產售價為一千萬，同年度不動產座落土地之公告現值為$3,800,000;評定建物價值為$1,200,000。 業主須拿出兩百萬資金和八百萬貸款，貸款條件為年利率10%，期限三十年。按月分期等額償還貸款本息。 不動產價值的70%可以採直線折舊法，按七年攤提折舊。 例釋 [7-1]（續） 投資計劃預定5年，估計5年後可售得1,500萬，同年度不動產座落土地之公告現值為$8,300,000;評定建物價值為$900,000。假設土地增值稅率為:(漲幅100%以內為40%)、(漲幅100%-200%以內為50%);(漲幅200%以上為60%) 財產交易所得為評定建物價值的14%。。 邊際所得稅稅率為50%。 要求報酬率為10%。 出售資產之交易費用為$1,000,000。 例釋 [7-1]（續） 收益與營運費用估計如下: 運用現代投資計劃評估方法之解答 各評估方法之解答 淨現值法 PI法：2.37 IRR法：38.38% MIRR法：30.77% 不動產投資的風險分析 經營風險（Business Risk） 財務風險（Financial Risk） 因為舉債而來的風險 增大報酬率波動 增大違約的機率（提高損益兩平點