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PAGE PAGE 58 万州房产市场调查研究报告 （针对海成茶庄改造及江南CBD项目） 重庆海成实业（集团）有限公司万州公司 7 第一部分 万州房地产市场现状研究 一、万州房地产市场宏观研究（注：以下数据来自《万州统计年鉴》和政府工作报告；因《万州统计年鉴》2012年还未出版，故2012年的部分数据暂时不能表现。） （一）房地产市场投资分析 1.十一五期间，万州房地产投资以年均29.66%的速度快速发展，吸引大量投资资金，投资活跃度不断提高。 2.2011年万州房地产投资占固定资产投资比重仅11.06%，远低于重庆26.22%的平均水平，也低于奉节、开县、忠县、垫江等周边区县。 3.未来随着城市经济进一步发展，“第二大城市”逐步实现建成，必将推动万州房地产发展空间进一步扩大。 总结：万州房投占固投的比重较低，房地产投资空间大。 （二）施工竣工面积分析 2006-2011年万州房屋施工/竣工面积（单位：万㎡） 1.过去六年万州房地产开发活跃，房屋施工面积稳步加大，2011年施工面积和竣工面积都创新高，施工面积同比增长24%，竣工面积同比增长18.8%。 2.2011年，房屋施工面积和竣工面积相较于前几年都取得较大的增长，万州房地产市场逐步迈进快速发展的阶段。 总结：市场供应稳步增长，逐渐迈进快速发展阶段，但只在2011年呈现较大增长。 （三）房地产成交量分析 1.至2008年以来，由于市场供应量不足，万州商品房成交面积并未显著放大，增长率很少超过10%。 2.万州商品房销售金额增长迅速，量滞价涨，归根到底是由于新增供应量有限。 3.2011年，受国家宏观调控政策的影响，价格上涨幅度有所放缓，但仍然保持稳步增涨。 总结：市场供应量较少，价格持续增长，受国家宏观调控政策影响较小。 （四）万州城镇化分析 1.万州规划到2020年实现城区人口达到150万人，意味着大量农村及外来人口进城置业，必将带来大量的刚性购房需求。 2.以目前万州人均30平米的住房面积计算，未来每年新增城市人口将为万州带来225万方左右的购房需求，远大于目前年均170-190万方的成交量，预示着万州房地产投资、房地产开发和房地产销售将进入全面爆发式增长阶段。 总结：万州城市化进程加速，每年将新增大量刚性需求，每年新增住房面积需求约200万方。 （五）房价分析 1.过去6年万州房价年均增幅超过10%，特别是在2010年万州“第二大城市”地位确立后，万州房价暴涨近1000元/㎡以上，显示了万州房价巨大的爆发潜力。 2.2011年，由于国家宏观调控，全国大多数地区房价回落，但万州房价仍保持12%的增长率。 总结：城市利好刺激下，万州房价持续增长。 （六）万州房价收入比分析 收入房价比：等于城镇居民年均可支配收入/平均房价，主要反映市民房屋购买力，收入房价比越高，说明市民购买力越强，对应的房价上涨空间越大。 渝东北各区县中，万州城镇居民可支配收入最高，5.2的收入房价比也高于周边大部分区县，预示着万州房价仍然存在一定的房价上涨空间，居民的房屋购买力较强。 总结：万州收入房价比较高，房价具有上涨空间。 （七）消费者房价预期分析 1.市调分析显示，虽然过去几年万州房价涨幅较大，但万州市民对于目前房价认可度较高，显示万州市民房价承受力较强。 2.目前市民对房价的上涨预期浓厚，82%的被调查者认为房价将快速上涨或缓慢增长。 总结：市民房价承受力较强，未来房价上涨预期浓厚。 （八）土地供应交易分析 1.2003-2020年万州城市建设用地规划 序号 用地代号 用地名称 面积（km2） 比例（%） 1 R 居住用地 20.89 25.8 2 C 公共设施用地 9.28 11.5 C1 商业金融用地 3.84 4.7 3 M 工业用地 16.17 20.0 4 W 仓储用地 1.92 2.4 5 T 对外交通用地 4.05 5.0 6 S 道路广场用地 15.12 18.7 7 U 市政公用设施用地 3.47 4.3 8 G 绿地 9.67 11.9 9 D 特殊用地 0.40 0.5 合计 城市建设用地 80.98 100.0 万州城市建设用地规划中，居住用地为20.89平方公里，占25.8%；商业金融用地为3.84平方公里，占4.7%。 2.各组团近三年商住用地成交量分析 枇杷坪组团 天城组团 高笋塘组团 山顶组团 龙宝组团 江南新区组团 百安坝组团 合计 2009年 0 3.33 1.2 0 9.6 0 0.67 14.8 2010年 0 0 4.8 0 0.9 35.13 4.2 45.03 2011年 5.5 0.2 0.3 0 1.88 26.45 20.59 54.92 2012年 0 0 22.24 10.86 18.12 23.54 10.52 84.56