不断拓展物业管理市场 努力提升物业管理水平.DOCVIP

PAGE 1 不断拓宽物业管理市场 努力提升物业管理水平 胜利石油管理局 胜利油田是全国第二大油田，座落在山东省北部黄河入海处共和国最年轻的土地上，现有职工家属42万人。多年来，为使职工家属安居乐业，油田在努力发展生产的同时，按照“有利生产、方便生活”的原则，先后建起152个居民住宅小区，住宅建筑面积上千万平方米。近几年来，我们为了适应建立现代企业制度的要求，按照建立以“油公司”为核心的企业集团的总体框架，加快了解体“大而全、小而全”的步伐，并结合油田实际，积极稳妥地在油田矿区进行了推行物业管理的实践与探索，使物业管理市 场不断拓宽,使物业管理水平不断提高,形成了具有胜利油田特色的物业管理运作模式，取得了良好的社会效益、环境效益和经济效益。目前，全局共建成各级物业管理优秀住宅小区109个，其中35个获山东省城市物业管理优秀住宅小区称号，15个获全国城市物业管理示范住宅小区称号。下面把我局推行物业管理的基本情况作一简要介绍。 以企业改革为契机,结合独立矿区特点,积极推行市场化物业管理模式。 从自身特点出发，建立运行机制，是保证物业管理工作适宜性和有效性开展的必由之路。总结我们胜利油田的特点，主要有以下几个方面。一是企业的社会性。由于油田开发建设高度分散，没有城市依托，企业内部的教育、卫生、治安、道路交通、住房建设、生活后勤等都要靠企业自己承担，油田企业办成了小社会。二是企业的分散性。基于油田生产的特点，哪里有油哪安家，职工居住主要分布在山东省8个地市28县区，还有其它省市，油田企业具体有高度分散性。三是企业的差异性。由于油田点多、线长、分布广，油田152个住宅小区有的住在县级市、有的住在小镇、多数住在偏僻的农村或荒郊野外。住房条件、经济发展、文化教育等参差不齐，差异性很大。四是企业的独立性。由于油田企业独立性较强，过去长期实行的是福利性的封闭式住房管理和维修管理，一般是不收费或低收费，基本上一切由企业包下来。在油田内部，每个单位都是既管生产又管生活。但由于多头管理和缺少统一规划，见到的效果并不明显，职工家属的生活质量难以大幅度提高，尤其是重复建设还造成了巨大浪费。这种状况是与油田长远发展和建立现代企业制度的目标要求不相适应的，必须尽快加以改变。为此，我们油田以企业改革为契机，在改制中立足于精干主体产业和对企业办社会部分实行专业化管理、社会化服务、产业化经营，积极稳妥地对房建房管、商饮服务等进行了分离，并从1997年开始，在全局进行了后勤管理体制改革，按区域组建了43个物业管理公司，在全局形成了专业化物业管理的格局。 后勤管理体制的改革，使企业办社会部分不再福利性地寄生和受制于油田主体产业，在新的体制下拓展了发展空间，增强了发展活力，为全面推行物业管理创造了条件。一是实现了管理的专业化。原先对物业的管理，油田二级单位各自为战、自行其是，基本上是一种单位割据状态，重视程度和工作力度很不平衡。物业管理公司成立后，打破了原来的单位界限，按照统一规划、合理布局的原则，以居民小区为基础，成立了142个物业管理站，集中人力、物力、财力对物业实行专业化管理，改变了原先那种从属型、粗放型的管理状态，形成了物业管理的体制优势。二是实现了服务的社会化。企业与居民生活相关的一切事情，都纳入了物业管理公司的服务范围。物业管理单位可以从居民生活的实际需要出发，因地制宜、因事制宜的开展各种便民社会服务，改变了过去那种服务范围狭窄，服务手段单一，得过且过的被动性服务状况，为推行物业管理提供了充盈的空间。三是实现了经营的产业化。原来我们对物业的管理，一切都由单位包下来，对居民只给予不索取，在居民区内所办的商饮网点，大多是福利性的，由单位进行补贴。实施专业化管理后，把物业管理作为一个产业来经营，服务是有偿的服务，经营是讲效益的经营，最终目标是实现自身投入产出的良性循环，单位是花钱买清洁，花钱买绿化，花钱买省心，居民是花钱买卫生，花钱买方便，花钱买享受。这样，就为物业管理向深层次发展打下了基础。 确立大物业的基本思路，构筑具有工矿企业特色的物业管理运行机制。 实行物业管理是油田建立现代企业制度的需要，也是物业管理市场发展的基础和条件。但对于我们油田这样一个企业办社会的特大型企业来说，完全照搬一些城市的现成模式是行不通的，必须确立大物业的基本思路，从实际出发，创造性的开展工作，努力形成自己的特色。实践中我们主要从以下四个方面着手，基本形成了比较顺畅有效的物业管理市场运行机制。 一是建立制度和标准。管理局先后制定了物业管理实施办法、物业管理工作标准、物业管理考核标准、物业管理收费办法和标准、房屋接管验收办法、承诺服务制度、住宅小区管理规定、住户守则等一系列规章制度；各物业管理公司和小区管理站分别制定了具体制度和标准。做到了用制度覆盖管理，用标准规范管理。 二是