第四章-收益法在评估实务中的应用.ppt

第四章 收益法在评估实务中的应用 第四章 收益法在评估实务中的应用 第四章 收益法在评估实务中的应用 第一节 收益法知识点回顾 一、收益法的含义及前提 二、收益法的基本公式 二、收益法的基本公式 第二节 收益法中收益额的确定 一、企业价值评估中收益额的确定 企业价值最终由其现金流量决定而非由其利润决定。在评估实务中，一般应选择净现金流量作为运用收益法进行企业价值评估的收益额。 一、企业价值评估中收益额的确定 （三）企业（或股权）自由现金流量的估算步骤 1.业务收入与成本估算； 2.业务税金及附加估算； 3.期间费用估算； 4.营业利润估算； 5.所得税估算； 6.净利润估算； 7.追加资本估算。 （三）企业（或股权）自由现金流量的估算步骤 追加资本是指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所需增加的营运资金和超过一年期的长期资本性投入，如：产能扩大所需的资本性投资（购置固定资产或其他长期资产）；经营规模变化所需的新增营运资金以及持续经营所必须的资产更新等。 追加资本 = 资产更新投资＋营运资金增加额 （1）资产更新投资估算 资产更新投资是指按照收益预测的前提和基础，在维持现有规模的前提下，未来各年只需满足维持现有生产能力所必需的更新投资支出。因此只需估算维持现有生产能力所必须进行的更新改造支出。 （2）营运资金增加额估算 营运资金增加额是指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如：正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。 通常估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金（最低现金保有量）、存货、应收款项和应付款项等主要因素。 营运资金增加额 = 当期营运资金－上期营运资金 营运资金 = 经营性现金＋存货＋应收款项－应付款项 一、企业价值评估中收益额的确定 股权自由现金流量 企业自由现金流量 销售收入 销售收入 减：销售成本 减：销售成本 减：营业费用 减：营业费用 营业利润（EBIT） 营业利润（EBIT） 减：利息费用 税前利润 减：所得税 减：EBIT的所得税 税后净利润 税后营业净利润 加：折旧摊销 加：折旧摊销 等于：毛现金流 等于：毛现金流 加/减：营运资本的变动 加/减：营运资本的变动 减：净资本性支出 减：净资本性支出 加/减：债务资本的变动 等于：股权自由现金流量 等于：企业自由现金流量 [例] 已知某被评估企业2008年度业务收入总额为23000万元，适用所得税税率为25%，销售成本15000万元，经营性费用4500万元，折旧和摊销共2000万元，利息300万元，营运资本增加额为800元万元，资本支出1000万元，负债本金增加额为150万元。则该企业股权自由现金流量和企业自由现金流量分别是多少？ 解：EBIT = 23000－ 15000－ 4500－2000 = 1500（万元） 2.单独评估土地时 （1）土地收益能单独确认的（如：空地出租） 土地收益＝土地总收入－土地总费用 （2）房地收益合一的 a.计算房地合一的年纯收益 （ = 总收入-总费用） b.计算房产年纯收益 房屋年纯收益＝房屋现值（房价）×房屋资本化率 房价＝房屋重置成本－年贬值额×已使用年数 年贬值额＝（重置成本－净残值）÷耐用年限 c.计算土地年纯收益AL（ ＝ a－b） d.设土地资本化率为i， 解：1.年租金收入＝2400×12＝28800（元） 2. 房产税＝28800×12％＝3456 管理费＝28800×3％＝864 维修费＝28800×4％＝1152 土地使用税＝200×2＝400 房租损失准备＝2400÷2＝1200 年总费用＝3456+400+864+1152+288+1200＝7360(元) 3.年综合纯收益＝28800－7360＝21440（元） 4.土地年纯收益＝1000×200×8％＝16000（元） 5.建筑物年纯收益＝21440－16000＝5440（元） 设：建筑物资本化率为10%，收益年限为