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基于系统方法对城市房地产选址 摘要：房地产选址-决策问题是一个典型的复杂系统多目标决策问题。如何从若干个房地产选址备选方案中评估、选择一个最佳方案，对于房地产企业，尤其是对一些规模较小的房地产企业来说至关重要。本文从一般性的城市房地产选址-决策问题入手，运用AHP（层次分析法）并结合相关文献资料对其选址评价指标体系进行理论建模与改进，在最终模型的基础上采用模糊综合评价法对杭州市城区三处房地产的选址-决策情况进行了实证分析与评估，得出了自己的观点和结论，以期为相关决策者解决类似问题提供参考与建议。 论文关键词：房地产选址,AHP,模糊综合评价法 众所周知，房地产业具有相关市场广大、相关产业链条复杂等特点。同时，房地产业也为工农业生产提供了基础性的物质条件，并且会直接影响到国家宏观经济运行的健康程度与人民生活水平的高低。2008年全球金融危机过后，我国政府把房地产业作为首要振兴的十大产业之首也从一个侧面说明了这一点。而经过危机之后这几年的井喷式发展，我们可以毫无疑问地说房地产业已经成为当今中国第一大产业。在房地产业中又有一句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，足见房地产选址-决策对于开发商乃至整个房地产业的意义。简单地说，房地产的选址工作是每一个房地产企业都必须面临的迫切而重要的任务。 2011年以来，中国房地产市场开始明显地进入结构性、周期性的降温阶段，房价明显下跌，楼盘空置率上升，房地产企业业绩大幅滑坡。在这股寒流影响之下，各个房地产企业在房地产开发与选址决策上必须更加慎重，更加小心。而由于各个选址-决策方案的基本情况（如地块成本、维护成本、周边环境、交通的便利性、周边竞争对手的多少等）都不尽相同，决策者无法简单地根据某个或某几个指标来对目标进行判断与选择。同时在其决策的过程中，因为评价指标的多样性以及其所包含的不确定性、模糊性等，如果仅仅依据主观经验对其进行判断，往往无法得出（相对）最优方案，以致给企业造成难以估量的损失。从张格、张子刚的研究[1]来看，目前相当一部分房地产开发商在项目选址问题上，基本是凭自己的简单直觉、朴素经验和初步调查或者其中的二者、三者结合来决定的，随意性、主观性强，缺乏科学严谨的选址方法，这直接导致了大量商业房地产资源的积压。而目前，国内关于房地产项目选址-决策问题的理论研究不多，只有少数学者，如阮连法，刘渊等从效益、营销、风险等角度概括性地研究了房地产项目选址问题[2]。所以，对于房地产选址-决策问题进行系统性建模与探究不但具有重要的政策意义，还有它自身不容忽视的理论价值。 二、研究方法可行性分析 前面已经提到，房地产选址-决策问题是一个典型的复杂系统多目标决策问题。在处理多变量、非线性、主观性强且不容易定量分析的系统决策问题时，AHP（层次分析法）无疑是最优选择。房地产选址-决策问题的各个指标变量在层际之间、同层两两间相互影响，形成了一个相对封闭的理论系统。所以，要实现科学、客观的选址决策，只有在各个层次的指标变量当中分别确定相对重要程度，运用判断矩阵得出基础指标权向量，进而再根据所获取的指标变量数据类型采用适当的系统评价方法进行最终决策。针对房地产选址-决策系统不易进行直接定量分析研究的特点，适宜选用模糊综合评价法。 三、建立模型 (一)、指标选取 依据相关文献以及笔者自己的修正与改进，笔者倾向于采用以改进后的龚成一模型[3]下的8个指标作为基础指标（即指标层D）来建立房地产选址评价模型，分别是：初始投入（D1）、维护成本（D2）、利息费用（D3）、基础设施（D4）、交通通达度（D5）、周边同类房产集群状况（D6）、公司品牌价值（D7）和建筑方案竞争力（D8），分属于三个变量类别（即准则层C）：经济性（C1）、便利性（C2）和竞争性（C3），其中利息费用（D3）指标也包含租金因素对于最终选址-决策的影响。关于整个评价体系的SD（系统动力学）流程运用vensim软件绘制简要示意图见图1。
　　（二）、判断矩阵 接下来通过建立该房地产选址评价系统中准则层与指标层各个变量间的判断矩阵来确定每个基础指标对于总体评价目标的影响程度大小（即权重），判 断矩阵标度含义说明见表1，原始层次指标权重Wi、归一化层次指标权重Wi0、判断矩阵特征值mi、最大特征根max和一致性检验指标CI的计算公式见公式1-公式5[4]，相应判断矩阵见表2-表5： 标度 含义 1 两个要素相比，具有同样重要性 3 两个要素相比，前者比后者稍微重要 5 两个要素相比，前者比后者明显重要 7 两个要素相比，前者比后者强烈重要 9 两个要素相比，前者比后者极端重要 2