某地产项目定位报告.ppt

蓝图地产中江项目定位报告 一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议 目 录 中江——位于四川省中部，盆地西部，隶属于中国重工业城市德阳市，东邻绵阳市三台县、南达遂宁市蓬溪县、资阳市乐至县，西接成都市金堂县、广汉市，北邻罗江县、绵阳市涪城区。县城距德阳35公里，距绵阳65公里，距成都64公里。幅面面积2200.0平方公里，总人口145万人，是四川省25个丘陵大县之一。 中江概况 项 目 单位 实绩 比2013年增长（%） 地区生产总值 亿元 268.9 9.5 第一产业增加值 亿元 77.5 3.9 第二产业增加值 亿元 117.5 13.1 第三产业增加值 亿元 73.9 8.7 非公有制经济增加值 亿元 161.6 10.4 社会消费品零售总额 亿元 119.5 13.1 全社会固定资产完成投资 亿元 114.5 16.5 年末金融机构存款余额 亿元 286 13 城镇居民人均可支配收入 元 25104 9.6 农民人均纯收入 元 9828 11.6 人口自然增长率 ‰ 2.85 —0.42 城镇化率 % 35.6 1.41 2014年中江县经济社会发展主要指标 以上数据表明中江县经济处于持续增长的阶段，老百姓有商业消费和置业能力，城镇化水平需要不断提高，按现有的城镇化率水平，要达到中等发达国家的85%，中江县城市人口还将增加至少70万人口，住房需求面积按到18㎡来算，中江住房需求将超过1000万㎡。所以中江房地产市场的需求是存在的。 中江的交通：交通升级的提高，对城市化发展有着显著的推动作用  成都—中江成都→成南高速（G42）入口→成南高速（G42）→成巴高速(S2)→中江出口成都→成绵高速(G5)→德阳→106省道→中江二环路德阳—中江德阳→106省道→中江二环路金堂—中江成金快速通道  一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议 目 录 产品研判（住宅） 住宅——区域户型面积较为适中，属于传统的郊县宽松型布局； 一房户型面积55-60平米，两房户型面积：75-90平米，三房户型面积：100-130平米； 产品供应主要以三房为主：并开始出现85-95平米左右的紧凑型三房和115-130平米舒适型三房。 热销产品：约75-85平米两房，90-110平米三房 户型配比 畅销户型 产品研判（商业） 商业——中江现存商业体量超过60万㎡，但仍以传统的社区底商为主。 大型商业综合体较少，比较有代表性的如金典凯信商业广场、祥瑞国际等。 产品大多中规中矩，赠送面积小，小面积产品占比较大， 热销产品：约20-40㎡ 1、现有的商业网点体量较小，业态单一、品牌档次较低 、不能满足消费者的一站式消费需求。 2、商业网点比较分散，不集中，不便消费，如餐饮，休闲娱乐等。 3、业态小而比较杂乱，留不住中江本土的高端客户，使其这部分客户去德阳和成都消费。 4、房地产在建项目较多，但纯商业项目没有，大部分项目都是底商形式的社区服务商业，这样的商业不能成为县域商业的中心的。 中江现有商业现状 随着城市房地产大力发展，城市化率必将增大，城市人口必将增加，城市现有的商业，不能满足人们需求的矛盾就会凸显出来。新的商业点就会应运而生。 房地产发展的发展阶段 中江房地产发展缓慢，楼市正处于成长阶段向成熟阶段过渡期，2008年前居住物业主要以自建房、单位房为主。 项目运营专业化初现端倪 注重售场包装，办公场地\销售场所分区办公，销售接待注重现场客户服务，但仅停留在基础营销水平。富丽滨江、蓝湾半岛、中凯一号在售场包装、营销推广还是营销物料都开始向德阳营销水平靠近，能够代表并带动区域房产发展。 中、大规模项目引领市场 从实地调研情况来看，目前中江已发布销售信息项目超过20个，其中100亩以上项目5个，50-90亩项目8个，其余均为50亩以下小规模项目，且规模较大项目现目前多集中在中江大道两侧及南渡片区；现可供开发地块多集中在白马山区域、南渡中学区域和二环路段区域，独立地块面积60-100亩，可进行组合开发，但也存在投资风险点，地价相对较高，成交均价130-170万/亩，外来投资隐形成本相对较高，新区域建设投资大，周期长，消费者观望心态较重。 中江县房地产