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梦里水乡营销报告 总 目 录 前言 梦里水乡营销报告摘要 第一篇 项目篇 第一章 项目 SWOT 分析及因素分解 第二章 项目定位 第三章 素质营造建议 第二篇 营销战略篇 第一章 营销总体思路 第二章 入市时机 第三章 前期推广策略 第四章 事件营销 第五章 区域包装 第六章 前期营销预算 1 第一篇 项目篇 第一章 项目 SWOT 分析及因素分解 第二章 项目定位 第三章 素质营造建议 2 第一章 土地 SWOT 分析及因素分解 一、 项目优势 1、环境优势：位于南昌县新城规划中心区，澄碧湖风景区，周边环境优美； 2、规模优势：项目用地近 13.5 万 M2 规模较大，便于以崭新的思路进行 规划、设计、形成一个完善的社区形象，易形成规模效应； 3、规划优势：由东略建筑公司主笔，小区规划设计良好，生态环境优颇 佳； 4、户型优势：首创南昌园内水景体系 ，融入 T wonhouse 建筑风格，使 小区极具创新优势； 5、导向优势：梦里水乡的建设旨在成为超前性导向性，科技含量高的高 尚住宅小区，因此，起点高，要求高，前景向好； 6、竞争优势：作为一块尚未开发的处女地，可以进行高起点、高标准的 规划和建设，压制竞争对手； 7、中心北移优势：梦里水乡地块位于新城区规划区核心地段，由于老城 区改造的困难，目前南昌县已全部北移，小区地块将成为南昌未来的枢 纽地带，前景光明。 梦里水乡的各项优势共同缔造了其优秀的项目素质，我司建议在延续，挖掘江南水乡文化价值的前提下，找出项目核心卖点，并以此为主线，把项目的各项 优势进行合理串接，形成一个科学、系统的推广体系。 二、 项目劣势 1、配套劣势 3 A、 项目属新城规划区，周边生活未成气候； B、 周边商业配套欠缺； C、 周边教育配套欠缺。 2、地理劣势 A、位置较偏，公共交通不方便； B、周边除烟草局、居住区外无其它建筑； C、随着南昌城市规划的新鲜出台，红谷滩战略地逐渐淡出，从而使 昌南板块的战略形成有了一定的时间性。 3、自然劣势 A、项目面临一大水景——澄碧湖，小区内做水，一旦处理不 好，会形成小山见大山的效果，弄巧成拙； B 、 项 目 临 湖 地 带 因 有 一 条 交 通 要 道 澄 湖 西 路 隔 断 ， 使澄碧湖只能远眺不能近瞧。 项目劣势化解： 1、针对项目周边配套欠佳，建议在小区除了商业街外，还应在小 区内部如会所多设置生活设施； 2、针对项目交通不便，建议设小区专车； 3、为了充分发挥本项目邻近澄碧湖景的优势，建议在靠澄碧湖边的 户型上加建观景平台，并布置系列造型； 4、针对澄湖西路的噪音影响，充分宣传本项目具有隔音效果的环保材料，还可形成项目的一大有效卖点； 5、针对项目亲水的特点，充分利用县政府全力整治澄碧湖的政策环境，争取将小区排污渠纳入政府对澄碧湖治理整顿的范围之内。 4 三、项目风险点 1、竞争风险： 随着深圳万科、上海绿地、大连万达等地产巨鳄的进驻，南昌楼盘将进 入激烈的品牌竞争时代。尤其是中国地产，第一品牌万科地产在京东片区开 发的万科四季花城，凭借其开盘时间早、规划、价格及品牌等优势，再加上 上海绿地、阳光丽景及洪都中启 460 亩阳光花园的面世，将本项目造成较大 的压力。虽然公司李润初先生曾成功开发过恒茂城市花园及其他楼盘，但组 合的鑫源地产毕竟首次进入地产界，在行业的品牌影响力方面略有欠缺； 2、市场风险： 明年南昌大盘层出不穷，市场供应量将大幅提升，消费市场将成供大于求的形势，市场竞争将更加激烈。 3、金融风险： 据 2002 年 11 月 21 日《中国经营报》04 版·新闻·调查显示，央行在 2002 年第二季度货币政策执行报告中表示：“房地产整个行业有调整的可能”，这样会给市场的供应量产生一个急剧上市的可能，风险会逐渐加大，不排除央行有紧缩银根的可能。 风险点的化解： 1、为应付明年更加激烈的市场竞争，建议梦里水乡在延续鑫源地 产李总开发经验的基础上，充分挖掘其优势，找出强有力的差异性卖点，从 而达到提升品牌，促进销售的效果； 2、为化解竞争风险，建议梦里水乡在入市时机上准确把握，尽早 入市，使项目更快地被市场接受，从而化解市场竞争及金融风险所产生的压 力。 5 3、在规划设计上高起点、高要求、精心规划，从整体布局到建筑 平面、从大环境创意到小处的一棵树一棵草，均体现科学性、适用性，做到 “细微之处见精品”。 4、在开发建设上，环境先行、配套先行，以诚致的行动，来增强 消费者信心，以保证项目优于其他竞争物业。 5、注重营销宣传，大力发挥营销宣传作用，以强大的声势来激发 消费者信心，挖掘潜在客户，从而保证项目开发的圆满成功。 四、项目机会点 1、随着澄碧湖治理工程的开展，澄碧湖片区的生活素质将得到进一步提升， 这有利于缓解项目周边配套不齐、