南昌梦里水乡营销报告.docxVIP

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梦里水乡营销报告 总 目 录 前言 梦里水乡营销报告摘要 第一篇 项目篇 第一章 项目 SWOT 分析及因素分解 第二章 项目定位 第三章 素质营造建议 第二篇 营销战略篇 第一章 营销总体思路 第二章 入市时机 第三章 前期推广策略 第四章 事件营销 第五章 区域包装 第六章 前期营销预算 1 第一篇 项目篇 第一章 项目 SWOT 分析及因素分解 第二章 项目定位 第三章 素质营造建议 2 第一章 土地 SWOT 分析及因素分解 一、 项目优势 1、环境优势:位于南昌县新城规划中心区,澄碧湖风景区,周边环境优美; 2、规模优势:项目用地近 13.5 万 M2 规模较大,便于以崭新的思路进行 规划、设计、形成一个完善的社区形象,易形成规模效应; 3、规划优势:由东略建筑公司主笔,小区规划设计良好,生态环境优颇 佳; 4、户型优势:首创南昌园内水景体系 ,融入 T wonhouse 建筑风格,使 小区极具创新优势; 5、导向优势:梦里水乡的建设旨在成为超前性导向性,科技含量高的高 尚住宅小区,因此,起点高,要求高,前景向好; 6、竞争优势:作为一块尚未开发的处女地,可以进行高起点、高标准的 规划和建设,压制竞争对手; 7、中心北移优势:梦里水乡地块位于新城区规划区核心地段,由于老城 区改造的困难,目前南昌县已全部北移,小区地块将成为南昌未来的枢 纽地带,前景光明。 梦里水乡的各项优势共同缔造了其优秀的项目素质,我司建议在延续,挖掘江南水乡文化价值的前提下,找出项目核心卖点,并以此为主线,把项目的各项 优势进行合理串接,形成一个科学、系统的推广体系。 二、 项目劣势 1、配套劣势 3 A、 项目属新城规划区,周边生活未成气候; B、 周边商业配套欠缺; C、 周边教育配套欠缺。 2、地理劣势 A、位置较偏,公共交通不方便; B、周边除烟草局、居住区外无其它建筑; C、随着南昌城市规划的新鲜出台,红谷滩战略地逐渐淡出,从而使 昌南板块的战略形成有了一定的时间性。 3、自然劣势 A、项目面临一大水景——澄碧湖,小区内做水,一旦处理不 好,会形成小山见大山的效果,弄巧成拙; B 、 项 目 临 湖 地 带 因 有 一 条 交 通 要 道 澄 湖 西 路 隔 断 , 使澄碧湖只能远眺不能近瞧。 项目劣势化解: 1、针对项目周边配套欠佳,建议在小区除了商业街外,还应在小 区内部如会所多设置生活设施; 2、针对项目交通不便,建议设小区专车; 3、为了充分发挥本项目邻近澄碧湖景的优势,建议在靠澄碧湖边的 户型上加建观景平台,并布置系列造型; 4、针对澄湖西路的噪音影响,充分宣传本项目具有隔音效果的环保材料,还可形成项目的一大有效卖点; 5、针对项目亲水的特点,充分利用县政府全力整治澄碧湖的政策环境,争取将小区排污渠纳入政府对澄碧湖治理整顿的范围之内。 4 三、项目风险点 1、竞争风险: 随着深圳万科、上海绿地、大连万达等地产巨鳄的进驻,南昌楼盘将进 入激烈的品牌竞争时代。尤其是中国地产,第一品牌万科地产在京东片区开 发的万科四季花城,凭借其开盘时间早、规划、价格及品牌等优势,再加上 上海绿地、阳光丽景及洪都中启 460 亩阳光花园的面世,将本项目造成较大 的压力。虽然公司李润初先生曾成功开发过恒茂城市花园及其他楼盘,但组 合的鑫源地产毕竟首次进入地产界,在行业的品牌影响力方面略有欠缺; 2、市场风险: 明年南昌大盘层出不穷,市场供应量将大幅提升,消费市场将成供大于求的形势,市场竞争将更加激烈。 3、金融风险: 据 2002 年 11 月 21 日《中国经营报》04 版·新闻·调查显示,央行在 2002 年第二季度货币政策执行报告中表示:“房地产整个行业有调整的可能”,这样会给市场的供应量产生一个急剧上市的可能,风险会逐渐加大,不排除央行有紧缩银根的可能。 风险点的化解: 1、为应付明年更加激烈的市场竞争,建议梦里水乡在延续鑫源地 产李总开发经验的基础上,充分挖掘其优势,找出强有力的差异性卖点,从 而达到提升品牌,促进销售的效果; 2、为化解竞争风险,建议梦里水乡在入市时机上准确把握,尽早 入市,使项目更快地被市场接受,从而化解市场竞争及金融风险所产生的压 力。 5 3、在规划设计上高起点、高要求、精心规划,从整体布局到建筑 平面、从大环境创意到小处的一棵树一棵草,均体现科学性、适用性,做到 “细微之处见精品”。 4、在开发建设上,环境先行、配套先行,以诚致的行动,来增强 消费者信心,以保证项目优于其他竞争物业。 5、注重营销宣传,大力发挥营销宣传作用,以强大的声势来激发 消费者信心,挖掘潜在客户,从而保证项目开发的圆满成功。 四、项目机会点 1、随着澄碧湖治理工程的开展,澄碧湖片区的生活素质将得到进一步提升, 这有利于缓解项目周边配套不齐、

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