法律定金条款.docVIP

最高院商品房买卖合同司法解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为 合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受 定金作为订立商品房买卖合同 担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 “因不能归责于当事人双方的事由”怎么认定? 1).双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。如：《认购协议》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，若后来双方不能就这些条件协商一致，导致不能签订《商品房买卖合同》，此时，因当事人双方对《商品房买卖合同》未能订立均没有过错，故开发商应当将定金返还买受人。 2).因不可抗力或者政府原因导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。 二)开发商有权拒绝返还定金的情形： 如果因购房人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定，开发商有权拒绝返还定金。购房人一方的原因常有： 1)《认购协议》已就日后签订的商品房买卖合同的某些条件作了明确约定，而购房人却不同意按这些条件签订《商品房买卖合同》，导致未能订立商品房买卖合同，显然购房人明显存在违约行为，故开发商有权拒绝返还定金。 2)《认购协议》明确约定购房人必须在一定期限内与开发商商谈《商品房买卖合同》的签订事宜，否则定金不退。购房人故意拖延，不按照《认购协议》规定的日期前往签订商品房买卖合同的，属购房人违约，开发商有权拒绝返还定金。 由于经常有购房者一时冲动，在未看清内容和条款的情况下，签订了商品房预约合同(也称定购协议、定购书等)，并交纳数额不等的购房定金。在交纳定金后，签订正式的 \o 商品房买卖合同 商品房买卖合同时，才发现房屋或者商品房买卖合同诸多问题。这时，作为购房者陷入了两难境地：不签订商品房买卖合同，开发商是不同意退购房定金的;签订商品房买卖合同，房屋或买卖合同又存在很多问题和风险。一旦产生争议，对购房者会相当不利，本案为此类纠纷的解决提供了一些参考和建议。 案情介绍： 2013年6月12日，包某与 \o 四川 四川××置业有限公司(以下简称开发商)签订了《房屋认购协议》。主要约定，1、包某认购开发商开发的某小区3幢1楼5号房屋，明确了房屋的面积和价格。2、约定购房定金为10万元。3、约定包某须于认购协议签订后七日内到销售中心签署《商品房买卖合同》。4、双方在签订本认购协议以前，开发商已向购房者出示了《商品房买卖合同》及其附件等其他文件。开发商已对上述文件作了充分合理的解释说明。若购房者对开发商提供的上述文件有异议，在经双方协商达成一致意见后，再签订本协议，购房者不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订正式合同及其附件，否则视为购房者的原因未能签订正式合同及其附件，定金不予退还。当日，包某交纳了10万元的定金。 2013年6月17日，包某和另外三人与开发商又签订了同小区的另一套房屋(4号房)的认购协议。根据口头约定签订正式合同的时间，2013年6月28日，包某与另外三人到开发商处准备签订两套房屋的正式买卖合同。但发现《商品房买卖合同》的许多主要条款显示公平，限制了购房者的权利，减轻了开发商的责任和义务。随即向售楼小姐钟某提出更改合同条款的要求，但被拒绝。另三人坚持要签订正式合同，在迫于配合三人的情况下，包某也签订了4号房屋的正式合同。但拒绝签订5号房屋的正式买卖合同。此后，包某与开发商多次协商，但开发商拒绝修改合同条款。2013年8月14日，开发商发函通知包某，由于在2013年8月7日已致函给包某，请包某务必于2013年8月12日前到销售中心完善购房手续，但至今仍未办理，开发商不得已于2013年8月14日将此套房屋另行出售，定金依约不予退还。 2013年7月，包某在张礼美律师的指导下，通过公证处公证了包某与开发商的售楼小姐钟某的电话录音，证实在签订认购协议时，开发商并未出示商品房买卖合同及附件。并且，将共同购买的4号房屋的份额转让给另一共有人。 审理及判决： 2014年5月，包某委托张礼美律师向房屋所在地法院起诉，以对商品房买卖合同的主要条款达不成一致意见为由，要求判令开发商退还10万元定金并支付相应利息。开