天津市老年城建设项目可行性研究报告.docxVIP

“天津市老年城”可行性研究报告 天津市老年城建设项目 可行性研究报告 项目引导：天津市民政局 项目处所：略 开发性质：养老公寓建设与城镇改造兼融 投资开发：略 建设规模：近期 40 万平方/远期 60 万平方 投资规模：近期 10 亿人民币/远期 15 亿人民币 天津市老年城项目筹备处 - 1 - “天津市老年城”可行性研究报告 目 录 一、总论…………………………………………………………………………………………4 （一）老年公寓的市场需求……………………………………………………………………4 （二）国内老年公寓的发展与现状……………………………………………………………5 （三）天津市养老机构发展历程回顾…………………………………………………………7 （四）天津市养老机构的现状…………………………………………………………………7 二、项目选址（地块）应具备的基本条件……………………………………………………10 三、项目产品规划………………………………………………………………………………11 （一）园区规划设计要求………………………………………………………………………11 （二）园区规划特征……………………………………………………………………………12 （三）园区构架…………………………………………………………………………………13 （四）总体平面布置……………………………………………………………………………14 （五）产品功能组合……………………………………………………………………………14 （六）园区会所设计与布置……………………………………………………………………14 （七）园区内环境规划设计……………………………………………………………………15 （八）单体建筑设计和风格……………………………………………………………………16 （九）户型及户型面积控制……………………………………………………………………16 （十）车位、区间内商业配套的设置…………………………………………………………16 四、项目投资成本核算…………………………………………………………………………17 （一）项目投资与成本费用估算………………………………………………………………17 （二）资金筹措、投资计划及贷款利息………………………………………………………24 （三）项目投入产出与回报……………………………………………………………………25 五、项目投资方案………………………………………………………………………………26 （一）项目开发建设总体战略指导思想………………………………………………………26 （二）项目开发建设方案设想与分析…………………………………………………………26 （三）项目开发建设经营（施工）计划………………………………………………………28 （四）项目经营期投资分析……………………………………………………………………29 六、项目投资经济分析…………………………………………………………………………30 （一）资金规划…………………………………………………………………………………30 （二）基准折现率 i0 的计算………………………………………………………………… 30 - 2 - “天津市老年城”可行性研究报告 （三）投资财务效果评价………………………………………………………………………30 七、项目不确定性分析…………………………………………………………………………33 （一）销售价格的敏感性分析…………………………………………………………………33 （二）成本变化的敏感性分析…………………………………………………………………34 （三）容积率敏感性分析………………………………………………………………………34 八、项目风险分析………………………………………………………………………………36 九、风险规避与控制措施………………………………………………………………………38 十、结论与建议…………………………………………………………………………………39 附件：《天津关于加快我市养老服务业发展的意见》…………………………………40 - 3 - “天津市老年城”可行性研究报告 一、总 论 一个时期以来，中国各大城市的“住宅产业”早已是风起云涌，所谓一个个超大规模 的“商业地产”以及一片片名负其实的“工业地产”乃至投其所好的“高教地产”、“旅游地 产”皆是蒸蒸日上，一片繁荣，整个地产行业一时间成了只要有钱就可以摇身一变进入角色 的开发商。但惟独作为“夕阳产业”的“老年栖身之地（养老、或公寓）”却成为了“被遗 忘的角落”。如今，针对国家一再出台的打压地产的宏观调控政策；面临世界经济危机引发 的地产冷潮，我们将作何思考呢？ 中国自 199