商业裙楼营销方案.docxVIP

叠翠新峰 商业裙楼营销方案 （鹏达商业街二期.休闲街区） 一、 本项目目前面临之营销环境分析 1、鹏达花园裙楼已经基本实现销售，对启动二期非常有利 2、前期已经积累了一定的客户资源，能缩短二期的销售周期 3、市场炒做已初见成效，后期如能很好延续前期的市场热度，二期销售将出现良好之局面。 4、周边商业氛围不浓，租金过低，投资客的信心不够，营造商业氛围将成为二期销售的重点。 5、3 月、4 月龙岗大量商业项目上市，2004 年龙岗在售商业将达 50 万平米，超过深圳 2003 年全年商业销售量，市场竞争加剧，如何突围而出，实现全面销售将成为关键。 6、竞争物业（包括碧湖、茶都等）投资模式多样，广告力度强，本项目在地理位置、规模化方面无优势，如何避其锋芒，击其软肋，逆市飘红。 7、市场竞争就是效率的竞争，如何抢在时间的前面，抢在竞争对手的前面，是本项目必须重视的问题。 8、客户资源是楼盘销售的宝贵资源，前期在客户的维护方面缺乏有效措施，如何树立公司品牌，利用客户资源，节约营销成本，将是我们必须深思的问题。 9、价格定位是地产营销中最为核心的部分，其与周边租金的高低以及商业氛围密切相关，进行合理定价是本项目之关键。 二、现状分析 （一）产权销售现状分析 栋号 套数（间） 剩余面积（平方米） 2 号 9 668.06 3 号 18 1277.48 7 号 7 467.19 合计 34 2412.73 （具体价格另行商议） 目前３４间商铺未售，其中２号楼９间，面积６６８.０６平方米的商铺。３号楼１８间，面积１２７７.４８，７号楼７间，面积４６７.１９。 （1）2 号、３号楼临广场部分商铺： 总体分析：位置相对于７栋要优，而且临广场。实现销售价格要高于７号楼。可以考虑引进品牌超市和其他品牌社区商业。 机会：二期叠翠新峰的开盘以及广场的起用，将带动整条商业街气氛的营造。 推盘策略：借引进品牌超市，一期美食街的招商来增强投资信心。 （2）３号部分、７号楼商铺： 总体分析：位置较偏，可以利用花鸟虫鱼专业市场的招商或品牌商家的入驻来增强投资信心。 机会：二期叠翠新峰开盘、广场的初步形成以及美食街的招商等都是项目的机会点。 推盘策略：销售招商并举。 三、鹏达商业街租售总体策略 （一） 不同位置总体推盘策略及租赁策略 楼栋 总体销售策略 总体出租策略 主街部分 重新制定价格策略，以＂返租带分红＂之总体策略推向市 临广场拐角拟引进品牌超市带动两边商业 场 鹏达花园裙 以租带售为二楼的核心策略，销售面积重新分割，鼓励客 2 号楼以社区品牌商业为主，７号楼和３号楼 楼二层部分 户整体（整个单元）购买。（也可以引进品牌超市） 部分拟规划为＂花鸟虫鱼＂专业市场 （二）商业街总体租赁策略 1、招商主要铺位：２栋.３栋、７栋及鹏达花园裙楼二楼。 2、 招商定位： （1）定位：龙岗首家＂花鸟虫鱼＂专业市场 （2）范围包括：３号楼部分和７号楼，约１５００平米左右． ２号楼以品牌社区商业为主，３号楼（或鹏达花园裙楼二楼）拐角拟招品牌超市． （3）招商策略：定向招商。 3、实施“倒计时免租计划”： 为了促进加快招商进度，从而推动销售，建议对招商客户实施“倒计时免租计划”，以促进商家快速入驻。具体如下： 在某月某日前签约租赁，最长 个月免租（含装修期）； 在某月某日前签约租赁，最长 个月免租（含装修期）； 四、鹏达商业街二期总体营销策略 （一）核心产品（包装）策略 1、 售楼处： 里面：售楼处的包装基本延续目前包装，适当做局部调整，将背景板更换（突出鹏达商业街二期.休闲街区，起到承上启下的作用），增加规划图、模型图 等，售楼部外营造热销气氛（增加彩带、横幅以及树用金布包装） 外面：门前增加横幅（“鹏达商业街二期.休闲街区隆重发售”） 2．户外 （1）商业街跨街路牌广告：此块路牌广告是整个商业街的形象所在，建议重新包装。将“鹏达商业街”更换成“鹏达美食街”（用霓红灯装饰），主题定位突出，同时能够提升投资信心，促进二期销售。下面用红底白字（铁皮字）：“鹏达商业街二期正发售”。 （2）增加深惠路广告牌：增加深惠路围墙的横幅广告。 （3）老街条幅：在老街、中心城等显要位置悬挂商业街销售条幅。 （4）整条商业街统一包装： 临广场部分：进行统一形象包装，铺面广告牌用喷绘装饰（“广场街铺隆重发售”字样）。 临鹏达路部分：以龙岗首家大型“花鸟虫鱼专业市场”形象包装。（“龙岗首家花鸟虫鱼专业市场隆重招商”字样） （二）价格策略及投资模式设计 1、价格策略核心： 由于目前市场竞争激烈，2004 年龙岗在售商业面积达到 50 万平米以上，超过 2004 年深圳全年销售商业面积的总和，各大项目集中在 3 月、4 月份开盘，鉴于市场竞争之局面，建议在返租 3 年的基础上增加股权分红策略（具体操作见下