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- 1 - 西宁房地产市场调研分析报告 新华联西宁项目房地产市场调研分析报告 西宁新华联房地产有限公司营销部 起始时间：2012 年 1 月 4 日 西宁新华联房地产有限公司营销部部 1 - 2 - 西宁房地产市场调研分析报告 第一部分 项目所在城市---西宁市介绍 一.城市概况与特征 西宁市是青海省省会，全市辖城东、城中、城北、城西四区，及大通回族土族自治县、湟中、湟源三县，总面积 7665.23 平方公里，市区面积 350 平方公里。2000 年市域总人口 202 万人，市区户籍人口 71.17 万人，总人口共 95.8 万。 高原城市 西宁地处青藏高原与黄土高原交界处。市区平均海拔 2100 米，气压低，含氧量只有海平面的 70%。多民族城市 西宁市有汉、土、藏、回、蒙、满、撒拉等 35 个民族，少数民族人口约占总人口的四分之一。西部的区域中心城市 西宁市是青藏高原唯一的大城市，也是青藏高原最适宜居住的城市。西宁市的国内生产总值占全省的三分之一，工业产值占全省近三分之二，地方财政收入占全省二分之一。全省人口的 70%集中在西宁及其周围的海东地区。 西宁新华联房地产有限公司营销部部 2 - 3 - 西宁房地产市场调研分析报告 特殊的城市形态 西宁市既是进出高原和省内联系的必经之地，又处于地质灾害多发地区。这里地形复杂、沟壑纵横、梁峁起伏，是典型的黄土地貌景观。境内多发生暴雨，历时短、强度大。暴雨洪水过程陡涨陡落，水土流失严重。市区紧邻的南北山地区多次发生崩滑、泥石流灾害。山岳挟持盆地的特殊的地形塑造了 “错位十字”的特殊城市结构。 二.西宁市行政区域划分 城中区 城中区地处青海省省会西宁市中心，是古城西宁的发祥地，迄今已有 2100 多年的历史，也是全省政治、文化、商贸信息中心和对外开放的窗口。辖区总面积约 20 平方公里，下辖 6 个街道办事处和四个行政村，人口 16.83 万人，有汉、回、藏、蒙、满、土、撒拉等 28 个民族。 2.城西区 城西区位于西宁市版图的中心位置，北临湟水河，西靠风景秀丽的湟源峡，东与城中区吡连。西区是青藏高速公路的起始点，是西宁通往青海湖、柴达木盆地的主要通道。境内西山雄立于西南，林木茂盛，郁郁葱葱，东南方是西宁重要风景区之一的凤凰山，奔腾不息的南川河与黄河上游的主要支流湟水河在城西区的东北部交汇，形成了 西宁新华联房地产有限公司营销部部 3 - 4 - 西宁房地产市场调研分析报告 富饶的“三角洲”地带。 城西区全区总面积 82.4 平方公里，人口 27.05 万，现辖一个镇六个街道办事处和十八个行政村，是一个集科研、文化、教育、通讯为中心，金融、商贸和旅游为一体的区域性现代园林文明城区和西宁市城市化新型城区。 3.城北区 城北区位于西宁市的西北部，总面积 137.7 平方公里，人口近 20 万，是西宁最大的市辖区，辖 3 个乡和 6 个办事处，共 39 个行政村和 69 个居（家）委会。 城北区地处交通要道，宁张、青藏公路以及宁大、青藏铁路横贯辖区，便利的交通和开阔地域为兴建工矿企业提供了得天独厚的条件，现已经成为西宁市主要工业区，辖区内国有大中型企业 53 家，区属工业企业近 200 家。 4.城东区 城东区位于西宁市东部。总面积 114.6 平方千米。2003 年底，总人口 214028 人。以汉族为主，有回、藏、满、土等 27 种民族，其中回族约占总人口的 29％，其它少数民族占 3％ 城东区辖 7 个街道、2 个镇：东关街道、清真巷街道、大众街街道、周家泉街道、火车站街道、八一路街道、林家崖街道、乐家湾镇、韵家口镇。 西宁新华联房地产有限公司营销部部 4 - 5 - 西宁房地产市场调研分析报告 5.城南新区 建设中的城南区 随着西部大开发，根据要把西宁建设成为青藏高原区域性现代化中心城市的奋斗目标和扩市提位的发展战略，十五期间，将重点建设城南新区，并使其初具规模。新区位于西宁市南郊水磨地区以南、湟中县徐家寨三岔路口以北，南北长约 11.3 公里，东西宽约 2.3 公里，面积 30 平方公里。2001 年 4 月 25 日正式开工奠基。一个集房地产业、商业贸易、信息产业、行政办公、观光旅游、文化娱乐、生态园林、青藏高原特色资源精深加工的现代化生态城区，将在 5 至 7 年内崛起。 6.西宁（国家级）经济技术开发区 2000 年 7 月，国务院正式批准成立。9 月，经省政府批准，开发区管委会正式成立。2001 年 4 月 24 日，开发区正式开工建设。开发区位于城东区内，西起青海民族学院东侧，东至小峡口，北起湟水河，南至南山，第一期开发面积 4.4 平方公里，控制面积 8 平方公里。首期基础设施建设项目主要包括：3 条道路、中心广场、高科技工业园区和中心形象区，以及配套的水、电、燃气、通