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长沙市住宅价格与经济基本面的实证研究_逐步回归 论文导读:：住宅价格与社会经济基本上协调发展。宏观经济基本面的变化对房地产价格的影响比较大。采用逐步回归的方法研究住宅价格与宏观经济基本面的关系。 论文关键词：住宅价格，经济基本面，逐步回归 1986年至2002年，扣除通货膨胀影响后，2002年全国住宅平均价格的实际值是1986年的2.2倍，同期我国实际GDP翻了两番，城镇居民人均实际可支配收入增长了1.8倍，由此可以得到一个感性认识,即从全国看，住宅价格与社会经济基本上协调发展。但从2004年开始，住宅价格一路飙升，宏观经济面对住宅价格的解释能力日趋降低。由于全球金融危机，中国房地产市场一片萧条，而09年由于全国经济的回暖和继续实施一系列的宏观经调控政策逐步回归，房地产市场重现春天。由此可见，宏观经济基本面的变化对房地产价格的影响比较大，而房地产市场的健康运行又对宏观经济的稳定发展起到重要的推动作用。因此，房地产市场与宏观经济的协调变得日趋重要，形势也越来越严峻。 一、理论基础 宏观经济基本面及其波动是房价波动的主要来源，而宏观经济基本面一般指国内的经济形式与经济状况。在全球化的进程当中，国家经济形式和对外经贸关系也进入宏观经济基本面的范畴。研究者在分析宏观经济基本面对房地产价格的解释和预测能力时，经常使用的经济基本面指标有：人均GDP、人口、固定资产投资额、居民消费价格指数、可支配收入等。 国内外研究房地产价格与经济基本面关系的相关文献归纳为供给需求和资产定价两个角度[1]。 Case和Shiller用美国四个大都市区域的季度数据为基础，采用时间序列截面回归分析方法，得出住房成本、人口、人均收入与房价的变化有非常强的正相关，但独户住宅市场并不是有效的[2]中国论文下载中心。MikiSeko选取年收入、人口住宅年开工量和消费价格指数等指标,运用自回归模型得出日本各地区的住宅价格和经济基本面有较强的相关关系，并可以预测[3]。 沈悦和刘洪玉对中国14个城市1995～2002年的住宅价格和包括居民消费价格指数、城市总人口、失业率、城镇居民家庭人均可支配收入在内的经济基本面进行研究认为: 14个城市的经济基本面当前信息和历史信息都可以部分解释住宅价格的波动,且存在显著的城市影响特征[4]。梁云芳和高铁梅运用Panel date模型讨论了造成中国房价区域波动差异的原因，认为实际利率对各区域的影响差异不大，人均GDP对中部地区房价影响比较大，房价的预期变量在东部地区对房价的短期波动有较大影响[5]。周海波选取人口数量、收入、贷款利率及季节虚变量5个指标进行回归分析，得出人口数量和物价指数是引起我国房地产价格波动的最主要因素[6]。 从以上的文献可以看出，国外以定量研究为主，而国内大多停留在定性分析阶段，且缺乏对小区域的定量分析。本文以长沙市为研究对象，采用逐步回归的方法研究住宅价格与宏观经济基本面的关系，分析影响长沙市房价上涨的主要经济因素，为政府协调房地产市场与宏观经济的良性运行提供依据。 二、数据来源、研究方法和数据处理 长沙市的中房住宅价格数据来源于搜房研究院（SouF）逐步回归，其它数据来源于湖南省统计年鉴，样本区间为1996～2008。 表1 各指标标准化后的数据表 年份 城市总 人口 固定资产投资额 居民消费价格指数 人均GDP 人均可支配收入 住宅 价格 1996 -1.2986 -0.8257 1.9183 -1.024 -1.0452 -0.7885 1997 -1.1259 -0.8248 0.5374 -0.8925 -0.9892 -0.6564 1998 -0.9298 -0.8018 -0.3968 -0.7955 -0.9094 -1.0687 1999 -0.7101 -0.7915 -0.8029 -0.7163 -0.7739 -0.9485