投资性房地产.PPT

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），以经营租赁方式出租不动产应注意： 预缴税款的计算 出租不动产税率为11%，征收率为5%，预缴税款如下： 　　（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% 　　（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 　案例：山东的甲公司（增值税一般纳税人）2015年6月30日购买了山西的一幢商务楼，当天即对外出租。该资产的买价为3000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，租期10年，合同约定租金年末结清。采用成本模式计量。2016年末商务楼的可收回金额为2330万元，假定出租该房产选择简易计税，2016 年12月公司其他业务的增值税应纳税额为25 万元。 、2016年财税处理： 　　12月31日收取租金： 　　借：银行存款　　　　400 　　 贷：其他业务收入　　　　400 　　甲公司选择简易计税，在山西预缴增值税款=400÷（1+5%）×5%=19.05 　　借：应交税费——应交增值税——预征税额　19.05 　　 贷：银行存款　　19.05 　　注：新设“应交税费——应交增值税——预征税额”科目，核算按预征率计算的应预征的增值税税额。 　　甲公司取得山西国税部门开具的完税凭证，回机构所在地山东后，计算12月份的增值税应纳税额＝400÷（1+5%）×5%（出租业务）+25（其他业务）=44.05 万元。2017年1 月 15 日前向山东主管国税机关申报12 月份应纳税额44.05 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在山西预缴的19.05万元，即纳税人应缴纳增值税 25 万元。 　　借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税 25 　　 贷：应交税费——未交增值税　25 　　借：应交税费——未交增值税　　25 　　 贷：银行存款　　25 　　 9.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产 9.3.1 采用公允价值模式计量的前提条件 企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： 　　（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 　　（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 9.3.1 投资性房地产取得 账户设置： “投资性房地产——成本” “投资性房地产——公允价值变动” “公允价值变动损益” 9.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产 外购或自行建造时发生的实际成本， 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款/在建工程 9.3.3 投资性房地产后续计量 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销。 企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 9.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产 * * 第9章 投资性房地产 本章主要参考法规索引 《企业会计准则——基本准则》 《企业会计准则第3 号——投资性房地产》 《企业会计准则第4 号——固定资产》 《企业会计准则第6 号——无形资产》 《企业会计准则第8 号——资产减值》 《企业会计准则——应用指南》 《企业内部控制应用指引第6 号——资金活动》 9.1 投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。 9.1.1、投资性房地产的特征 1.投资性房地产是一种经营性活动? 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 3.投资性房地产有两种后续计量模式? 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 9.1.2 投资性房地产确认