房地产开发成本控制在设计和前期工程阶段的重点分析及措施.docVIP

房地产开发成本控制在设计和前期工程阶段的重点分析及措施 房地产开发成本控制在设计和 前期工程阶段的重点分析及措施 ◆梁蕾 (江西现代职业技术学院) 【摘要】设计和前期工程阶段是控制开发成本最重要的阶段,因为强调设计方案的经济合理性,如建筑设计时尽可能功能分区相对 设计阶段可锁定可控成本的80%以上,通过限额设计指标来实施集中,避免不必要的装饰,环境配套上做到实用美观,不求奢华但 项目的成本控制,根据开工计划预决算部编制完成工程量清单预求新颖;在设计时通过合理利用法规如设计错层阳台,飘窗,空中 算,合理确定招标控制价,并审查招标文件和合同的有关造价条款花园及局部挑空等手法,在容积率不变的情况下增加实际使用面 提出造价建议,通过招标确定合同造价,从而进一步锁定目标成本,积,本质上摊薄楼面地价;在建筑布置上充分根据项目的地形地貌 控制前期工程费.及钻探数据考虑基础形式从而节约地基处理成本,准确计算土方 【关键词】房地产开发成本控制平衡量,确定场地标高以节约土方成本.设计人员应熟悉掌握建 随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地 产市场的不断成熟,房地产行业已经难于维持数年前的高利润率, 仅靠短平快运作,粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状 况,必须要从多方面进行成本控制,方有可能实现理想的投资效 益.此外,消费者从单纯的开发楼盘的地理位置,规划设计,建筑 设计,户型设计,建材采用,小区环境,配套设施,交通条件,销售价 格等因素,已经上升到对休闲舒适,企业品牌,文化内涵等多方面 的综合需求,对房地产企业的成本控制提出了更高的要求.企业 要努力”开源节流”.”开源”要求对公司现有资源通过整合,发挥 其最大效益;节流是成本费用的降低,控制.具体到房地产开发项 目上,”开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值,提高附加值;”节 流”即房地产项目成本费用的控制. 设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和 工程服务性收费两部分.设计阶段是房地产项目成本控制的关键 与重点,可以通过争取各项优惠政策降低其成本.尽管设计费在 建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%一 2%,但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见,设计质量的好 差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力,物 力和财力投入的多少.合理科学的设计,可降低程造价10%. 但在工程设计中不少设计人员重技术,轻经济,任意提高安全系数 或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项 目成本的有效控制.根据开发企业反映的情况统计,设计阶段对 项目投资的影响是极其重要的,特别是扩初设计阶段对项目经济 的影响最为明显.实际上,当扩初设计批复之后,:存在的技术问 题,费用问题都很难解决,因此必须重视扩初设计,以避免”先天不 足”,具体措施可以考虑: 1推行设计招标.择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量 将工程主体及配套的围护,绿化等均放在一起进行招标,采用多家 竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又 可促进设计方在项目整体布局,建筑造型使用功能上开拓创新,在 降低工程造价上下功夫. 2开展限额设计.有效控制造价 积极推行限额设计,健全设计经济责任制.通过限额设计指 标来实施项目的成本控制,要求在保证设计质量的前提下尽可能 做到限额设计,对钢筋,砼,节点等限定上限指标,设计完成后对实 际指标进行评定,采取一定的奖惩措施;同时,着重抓好事前的设 计修改,多选样,多分析,避免完工后的返工及不必要的成本浪费; 筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格,然后按项目 投资估算控制初步设计及概算,再用初步设计概算控制施工图设 计及概算.因此,各专业在保证功能及技术指标的前提下,必须制 定双赢策略,合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预 算为一体,把技术和经济有机结合起来.严格控制设计变更,以保 证投资限额不轻易突破.房地产开发企业的工程造价管理人员应 与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料. 不少设计单位存在着设计不精,深度不够的情况.这是增加 工程造价的不确定因素.由于设计频繁变更,给工程造价控制带 来一定的难度.依据开发经验和投资估算的要求,必须有效地确 定设计限额(造价,三大材消耗指标等),并建立奖惩考核激励机 制.对哪个专业或哪一段突破了造价指标,必须分析原因,用设计 修改的办法加以解决.克服那种只顾画图,不顾算账的倾向,变 “画了算”为”边算边画”.并利用同类建筑工程的技术指标进行 科学分析,比较,优化设计,降低工程造价. 3采用合同措施.有效控制造价 针对目前设计人员经济观念淡薄,设计变更随心所欲.笔者认为 应在设计合同经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条