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常见商品房前期业主投诉内容及处理方式
一面是热火朝天的收尾工程,一面是业主热情万丈的接房;一面是业主喋喋不休据理力争,认为达不到交房条件,一面是客户服务人员苦口婆心地安慰和解答。最近这一幕出现在了某房地产公司开发的商业楼盘交房中心现场。
众所周知的交房条件是,政府相关机构对物业项目进行综合验收以及竣工验收之后,出具竣工验收合格证明文件,方可认为房屋是可以交付给业主使用的,也就是我们常说的具备了“五证”方可交房给业主使用。但是,很多地产商因为之前与业主约定了交房的期限,如果不按期交房,肯定会带来经济赔偿及其他法律后果,所以匆匆交房,导致业主认为达不到交房条件。
比如某业主提出:都通知交房了,为何公共通道还在施工,还有施工工人在马不停蹄地作业?交房了,为何苗木长势枯黄,不见青青草地?为何电梯不能正常使用?等等一切,实际上都给业主造成一个不能满足交房条件的印象。
业主投诉所涉及的事项
某物业公司成立了业主投诉处理办公室,专门对交房和装修期间业主投诉情况进行集中受理、处理、上报。从投诉的问题来看,可谓五花八门、无奇不有。从投诉的诉求来看,有要求赔偿的,有提出整改的,有需要延期交房的,有提出要不合法律程序交房的。从投诉的主体来看,有写字楼业主,有公寓业主,也有商业用房业主。纵观业主的投诉和诉求,归纳有以下几个方面:
公共施工
公共施工是指在房地产项目的公共装修部分、公共设施部分、公共场地场所部分、公共道路交通部分、公共弱电智能系统部分、公共给排水及消防部分未完工的施工项目。公共施工未完工往往是多方面原因所导致的,如开发公司修改规划和图纸,总包方材料不到位,施工单位人员不齐,拖欠工程款项等。
对电梯的校验、对消防管道的最后打压调试、对楼道阳角的修补、对绿化植物的补种等行为,都是属于公共施工的范畴。
业主进入物业现场之后,如果还存在公共施工的行为,肯定大为光火,认为没有完工是不正常的。
市政公建施工
与物业项目有牵涉的市政干道、支干道、园林绿化改造、市政量化工程、污水处理等工程施工,在房地产开发项目中,属于市政公建施工的范畴。
对于这些施工,就算是地产商急白了头,也是无济于事的。这要取决于政府的审批程序、规划流程、办事效率是否快速高效,是否站在服务于房地产项目的角度思考问题。
但是很多业主认为,横跨物业区域的园林绿化、市政施工、煤气消防等,都是开发商在做,殊不知也是冤枉好人。地产公司在整个流程中,也就是扮演一个中间协调者的作用。如果谈到物业公司,更是鞭长莫及,无从协助。有的业主硬是追着物业公司给予一个准确的时间答复,但没有人可以回答。
业主专有部分
就笔者经验而言,业主专有部分的问题汇总起来,也是比较多的。例如强电、弱电线管明敷的问题。有些时候,开发商为了增加房屋的销售量,或者因前期设计方面的缺陷,更改了施工图纸,但是没有通过政府相关机构的规划和设计。于是出现了强电、弱电管线明敷的问题,墙体的厚度还没有管线盒的厚度大,导致业主投诉。比如一户业主购买了10间公寓,结果接房的时候发现了所有的管线盒都是明敷的,要求赔偿。按照现有市场行情的价格,如果需要整改到位,只有两个方法,第一是加厚墙壁,第二是从剪力墙部分进行暗装或者从地面进行施工埋插。但是这两种方案都是业主所不能接受的,因为如果采取了第一种方法,则减少了业主的实际使用面积,如果是采取第二种方法,则减少了业主室内的层高,而且剪力墙众所周知是不能开凿的。业主提出了每平方米的施工面积按照60元来计算,合计需要赔偿的总金额大约在10万元以上。这对于开发公司来说,无疑是一笔不小的费用。
业主室内专有部分的问题还有消防管线明敷、给排水管线明敷、卫生间没有降板等诸多棘手问题。
业主投诉的观感问题
综合业主投诉的主要问题,就是上述三种。但是具体表现出来的投诉种类,可以分为以下几种感观质量方面的问题意见:
室内专有部分是符合销售合同所描述的
业主拿到的销售合同图纸,也就是今后的产权办理图纸,如果和现有的不符,肯定引来投诉。比如增加了填充墙体部分、层高明显感到不足、面积感觉不够等问题。
公共绿化施工
成熟的开发商,总是在项目管理的时候,提前预留工作面,给绿化施工带来交叉施工的一个面,这样绿化景观、小品标识等可以提前做出来。但是,有的小区交房了,还是没有完成公共绿化施工的收尾,不得不说给业主带来入住和装修的不便。
比如苗木枯黄,草皮没有长成,标示标牌没有完工,黄土
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