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海泉湾中期发展策略研究报告 PAGE PAGE 96 海泉湾中期发展策略研究报告 中山大学旅游发展与规划研究中心 2009-06-1  目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 规划前言 5 1．规划背景 5 2．规划目标 5 3．规划过程与技术路线 6 第一章 海泉湾发展的外部条件分析 8 1．珠海市发展现状分析 8 1.1经济总量不大，城市发展处于转型阶段 8 1.2产业优势不明显，辐射力度不强 9 1.3毗邻港澳，区位优势逐步加强 10 1.4受政策优惠，未来形势看好 10 1.5“西进”战略平衡东西差距，加强东西互动 10 1.6 小结 11 2．珠海与外围城市的关系分析 11 2.1 合作关系 11 2.2 竞争关系 13 2.3 珠澳同城 14 2.4 小结 14 3．珠海市未来发展机遇分析 14 3.1 外部交通畅达 14 3.2 内部交通快捷 15 3.3 大型项目进驻 16 3.4 小结 17 4．海泉湾在珠海市的定位分析 18 4.1海泉湾是珠海旅游形象的主体承载者 18 4.2珠海旅游发展的桥头堡 18 4.3珠海旅游发展的增长极 18 5．主要结论 18 第二章 海泉湾现有资源与产品评价及竞争分析 21 1．海洋温泉 21 1.1开发状况 21 1.2资源评价 23 1.3竞争分析 25 1.4基本评价 26 2．度假酒店 27 2.1发展现状 27 2.2 问题诊断 30 2.3竞争分析 31 3．神秘岛乐园 33 3.1开发状况 33 3.2存在问题 35 3.3竞争分析 36 3.4结论与对策 38 4．梦幻剧场及演出（罗佳琦） 40 4.1发展状况 40 4.2问题诊断 41 4.3竞争分析 42 4.4结论与策略 44 5．综合性旅游休闲度假区 44 5.1 综合分析 44 5.2 竞争分析 45 5.3基本评价 48 6．小结：整体评价 49 6.1度假区规模初具，温泉品牌效应凸显 49 6.2项目策划失误，投资失控 49 6.3一期目标市场定位模糊，大而全 49 6.4不做改变的情况下，海泉湾发展前景堪忧 49 第三章 客源市场现状与需求趋势分析 51 1．客源市场现状分析 51 1.1 客源市场特征分析 51 1.2 旅游者群体特征分析 53 1.3 旅游者行为特征分析 55 1.4 旅游者感知特征分析 58 1.5 客源市场综合评价 61 2 客源市场需求趋势分析 62 2.1 高端度假市场 62 2.2 会议商务市场 64 2.3 基本判断 65 第四章 海泉湾中期发展策略规划 66 1．海泉湾项目的SWOT分析 66 2．一期项目与二期的关系分析 67 2.1 一期的正效应分析 67 2.2 二期项目开发的目的 68 2.3 二期项目的作用 69 3．目标定位与发展战略 69 3.1 目标定位 69 3.2 战略选择 70 4.二期发展方案比选 71 方案一 72 1.方案思路 72 2.项目设计 72 3.方案优势 82 4.方案劣势 83 方案二 84 1.思路 84 2.项目设计 84 3.方案优势 88 4.方案劣势 89 方案三 90 1.思路 90 2.项目设计 90 3方案优势 92 4方案劣势 93 方案选择 93 1.方案的比较 93 2.规划建议 96 规划前言 1．规划背景 本规划是对海泉湾度假区一期发展进行评价并确立二期建设项目定位的研究。海泉湾度假区一期项目自2006年全面开业至今，已经取得一定成效，在港澳、珠三角乃至全国形成了良好品牌和口碑，并获得国家旅游局授予的全国首家“国家旅游休闲度假示范区”称号，海泉湾度假区的品牌效应在开业的前两年得到了有效验证。但是随着2008年一系列国内事件的发生和国际金融风暴的到来以及新的假期制度的调整，国际、国内宏观经济形势变化导致了海泉湾经营业绩的下滑。在国内外大背景的影响下，一期的发展势头受阻，进入生命周期的停滞阶段。面对激烈的竞争环境，海泉湾度假区的整体发展既需要对一期建成区的审视和评价，也需要对二期项目的开发进行理性论证。值此时机，进