3房地产投资信托（real estate investment trusts, REITs）.docxVIP

? 真实出资 ? 真实出资：股东资本金＋股东借款 ? 股权融资：附回购协议的股权转让 ? 夹层融资：类似于优先股 国内房地产开发资金55％来自于银行。 近年来国家宏观金融政策调整，银行收紧了房地产信贷。 ? 未走出“当铺文化”，产品设计落后。 银行家就是晴天借给你雨伞，在下雨天收回的那种人。 ? 手段多样，品种创新，可快速解决开发商资金短缺问题。 ? 受到多重政策限制，快速灵活的优势受到限制。 ? 房地产行业政策性较强，而公司上市又需要满足很多要求。 ? 权衡境内上市可能性、融资能力、成本后，大部分放弃。 3 房地产投资信托（real estate investment trusts, REITs） 3.1 房地产融资方式 国内11＋1种房地产融资渠道 企业 海 外上市  概念 企业 间 股权 合作 方 式  国内 银 行贷款 信托 融 资 外资 银 行贷款 企业 大 陆上市 境内 发行债券 融资 租 赁 典当  海外 基 金 民间 金 融 REITs REITs通过发行信托受益凭 证或基金单位，集合公 众投资 者资金，并委托专业机构进行 管理，通过多元化的投资，选 择不同地区、不同类型 的房地 产项目进行投资组合， 在有效 降低风险的同时通过将房地产 经营活动中所产生的收入以派 息的方式分配给股东， 从而使 投资人获取长期稳定的投资收 益。 趋势 在“11＋1”种融资渠道中 ，REITs 在未来5 至10年 内必将 成为中国商业地产最重要的融 资渠道。 国内11＋1种房地产融资渠道 国 内 银行 贷 款 发行 资金 信 托 企 业 大 陆 上 市 股 权 合 作 1 一种证券化的产业投资基金 一种证券化的产业投资基金。 有效降低风险的同时将房产的收入以派息形式分配给股东。 ? 适合商业经营性物业。 未来必将成为中国商业地产最重要的融资渠道。 内地房地产公司大部分选择香港，主板或创业板。 ? 必须表现出足具吸引力的盈利能力。 总体来说，符合海外上市标准的国内地产公司有限。 一些公司型私募资金已暗中筹备。 温州为中心的浙江地区和福州为中心的福建地区较为发达。 ? 始终未获得政策面的支持。 售后回租＋保理。 主要利用的还是银行资金，规模有限。 近年来，海外基金在国内表现异常活跃，出手数笔大宗交易。 ? 大鳄无情，雁过拔毛。 最好不要在长满幼苗的美丽田野上跑洋马。 汇丰、东亚、渣打等多家银行业巨头已获得人民币牌照。 项目开发思路与国内迥异，产品设计领先。 贷款规模受发改委和银监会限制，同样受“宏观调控”。 人民币存款总量不足，有限的人民币贷款主要面向中小客 户。 必须有国有投资背景，用途为生产经营资金。 ? 审批程序繁琐，条件严格。 不可能成为主流渠道。 融资手续简便，融资速度快捷，但融资成本高昂。 适合小额融通资金，其融资能力无法满足房地产开发需求。 国内11＋1种房地产融资渠道 海外公司 上市 民间金融 金融租赁 REITs 国内11＋1种房地产融资渠道 外 资银 行贷 款 发 行 企 业债 典 当 海 外 基 金 2 国内11＋1种房地产融资渠道 房 地产企业 可结合自身情况进行选择： 当融资规模在几百万元时，采用典当的方式最快速、最方便。 当融资规模超过千万但不足2亿时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。 当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸 引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。 银行贷款仍是不可或缺的主要融资渠道。 而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策 约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合房地产开发商的融 资手段。 REITs 是一个与信托、投资基金相关联的概念，为清晰说明 REITs 的投资特性，需要对 相关概念进行说明。 房地产投资信托的主要特点 实 现 财 产全部价 值 的 可 能  因 低 债 务成本使 REIT 收 益 更 高 从 而 获 得更好的 资 信 评 级 回 收 现 金以投资 到 更 高 收益项目 中 去 每 年 可 收取稳定 的 管 理 人/ 财产 管 理 费 增 强 发 起人的盈 利 能 力 和杠杆水 平 丰 富 发 起人资产 池  REITs 持 有 的 REIT 中 的 利 益 将按IPO 价 格 进 行估值 3  保 持 管 理控制权 可 获 得 用于将来 投 资 的 资金 拓 宽 投 资者基础 –REIT 的 低 风 险 和 稳 定 收入 拓 宽 投 资者基础 – 成 长 导 向的. 3.2 房地产信托 1．信托与房地产信托 《信托法》（全国人大常委会，2001 年 10 月 1 日起实行） 本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托 人按委托人的意愿以自己