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小产权房的利与弊探讨 社会观察(责任编辑:杨磊) 小产权房的利与弊探讨 沈金凤 (如皋市国土资源局江苏省如皋226500) 摘要:当前,小产权房成为社会热点问题,褒贬不一,虽然管理部门明确指出其不合法,但小产权房却屡禁不止,呈现愈演愈烈之势.本文 分析了小产权房的利与弊,并在此基础上提出解决小产权房问题的建议. 关键词:小产权房;利与弊;探讨 随着房价的一路飙升,许多地方出现了房价相对便宜的小产权 房.所谓”小产权房”是指一些集体组织或者开发商打着新农村建设 等名义出售的,建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的 “商品房”.小产权房没有国有土地使用权证和房屋所有权证,只有乡镇 政府或村集体发放的房屋所有证明,不具法律效力.虽然管理部门明确 指出其不合法,但小产权房的规模和范围不断扩大呈现愈演愈烈之势. 小产权房长期行走在法律和政策的边缘,褒贬不一,争论不修,很有必 要规范. 一 ,小产权房产生的原因 (一)不断上涨的房价是开发小产权房的直接原因.当今房价高居 不下,而城市居民收入的涨幅远远低于房价的涨幅.然而小产权房的价 格却仅为同地段商品房价格的三分之一左右,许多购房者对商品房的 价格望而生畏,即使知道小产权房存在诸多弊端,他们仍经不起诱惑, 愿意冒风险来认购. (二)经济利益的驱动是开发小产权房的内在动力.开发商,农民和 村,镇集体都能从中获取利益.开发商利用政策上的缺陷,以低成本获 得集体土地,然后建小产权房出售.大部分小产权房建设用地都是以旧 城改造,农民集中居住,新农村建设等名义获得,采用这种方式无须经 过大量繁杂的审批手续,同时又逃避了土地出让金,城市建设配套费等 税费.对开发商而言,建小产权房可以取得事半功倍的成效.面对火爆 的房地产市场,村,镇集体也可以从小产权房开发中获得丰厚的收益, 这在一定程度上给了农村集体开发小产权房的动力.对农民来说,作为 集体土地的主人,小产权房将使他们成为土地增值的最大收益者. (三)现行土地制度的缺陷是导致小产权房屡禁不止的根本原因. 法律上的缺陷导致小产权房买卖双方存在侥幸心理.我国法律规定了 城市土地归国家所有,农村和城市郊区土地,属于农民集体所有.灶地 管理法》虽规定”农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农 民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”,但它对农民在旧宅 基地上盖楼房,把空余的部分卖给城市人的行为没有明确规定.在这种 情况下说它违规也行,说它不违规也行.显然,这中间有许多法律空白 或缺陷.一些行政执法部门面对小产权房的迅速蔓延,显得那么的无 奈,原因恐怕正在于此.许多购买小产权房的百姓都认为法不治众,甚 至认为小产权房将来可以转为大产权房. 二,小产权房的利与弊 凡事都有利与弊,小产权也不例外.小产权房有利的一面: (一)小产权房可以缓解住房压力,抑制房价虚高上涨.由于我国城 市化进程加快,大量农村人口涌入城市,导致对住房的需求不断增大. 由于城市土地供应受土地指标等瓶颈的制约,房地产市场的供应远远 不能满足市场的需求,从而导致房价的不断攀升.小产权房的出现满足 了特定消费层次人员的基本居住需求,可以起到平抑城市商品房价格 的作用. (二)小产权房有利于维护农民和村集体的利益.目前我国商品房 开发方式是政府先将集体土地征为国有土地,然后再出让给开发商,高 额的土地出让金由政府获得,农民只得到极少的补偿,这是对农民是不 公平的.而农民自己开发商品房,则可以从市场中分享到比土地补偿更 高的增值. (三)小产权房的开发建设,也可以推动农村经济发展,加快新农村 建设,加快农村的城市化进程. 小产权房不利的一面: (--)小产权房没有合法产权,购房者的权益得不到保障.我国的宪 法第十条规定:”城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,宅 基地和自留地,自留山,属于集体所有.”在集体土地上兴建的房屋将无 —— 100—— 法取得土地管理部门颁发的《国有土地使用权证》和建设部门颁发的《房 屋所有权证》.若遇到国家征用土地或拆迁,购房者的权益得不到保障. (二)小产权房不能上市交易或抵押.《房地产管理法》规定,没有 《房屋所有权证》的住宅将无法办理过户手续.根据《土地管理法》,集体 土地只能在集体经济组织内部流转,不能在市场上自由流通,因此业主 不能进行房屋上市交易,抵押,遗赠等,小产权房的买卖或转让合同不 受法律保护. (三)小产权房能滋生腐败.一些农村基层干部,利用开发建设小产 权房的机会,非法买卖集体土地,将卖地款占有已有,此类案件时有发 生.另有一些人弄虚作假违规搭建,骗取国家拆迁补偿款,有的引发群 众集体上访,造成很坏的社会影响. 三,妥善解决小产权房问题的建议 小产权房是目前房地产市场上的一个怪胎,政府应本着公平,公 正,照顾各方利益的原则