物流仓储行业：高标仓，当前的项目估值水平几何.docxVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 敬请参阅尾页之免责声明 敬请参阅尾页之免责声明 目录 资本化率是对高标仓进行估值的常用指标 1 高标仓 Cap Rate 接近短期下限，未来估值上涨将由运营情况驱动 2 国际经验：高标仓相比购物中心、写字楼具有估值吸引力，但是优势已经大幅缩小 3 大类资产：债券和股票市场流动性好，但收益率略逊于工业物流项目 6 北上广深及其周边城市是资金布局的首选市场，环渤海、中西部的部分城市短期供应过剩 8 流动性不足导致高标仓长期折价，目前情况正在逐步改善 11 并购整合、资产证券化是目前国内工业物流项目退出的主要渠道 11 国内 REITs 尚未正式成形，境外 REITs 为退出提供可行选择 12 关注 2019-2021 年新增供应和需求波动对项目估值产生的冲击 14 业务建议和风险提示 16 业务建议 错误!未定义书签。 风险提示 错误!未定义书签。 敬请参阅尾页之免责声明 敬请参阅尾页之免责声明 图目录 图 1：物流不动产的估值方式 1 图 2：北上广深高标仓项目的 Cap Rate 优势持续缩小 2 图 3：国内工业用地价格涨势缓慢 3 图 4：2015 年以前国内企业甚少参与高标仓市场 3 图 5：近年来物流地产的投资并购趋于活跃 3 图 6：北上广深高标仓、购物中心和写字楼等物业的 Cap Rate 4 图 7：澳大利亚、德国、英国的高标仓、购物中心、写字楼估值情况 5 图 8：中国、澳大利亚、德国、英国的高标仓租金年涨幅（2011-2018） 6 图 9：国债当期收益率 7 图 10：公司债当期收益率 7 图 11：港股分红收益率数据 8 图 12：国内各个区域高标仓的 Cap Rate 10 图 13：国内各个城市高标仓的年租金涨幅（2011-2018） 10 图 14：高标仓具有稳定的收益来源，是多元化品配置的优秀标的 11 图 15：投资人配置高标仓资产的意向持续增强 11 图 16：中国大宗商业地产交易金额 12 图 17：投资于亚太区的房地产基金募集规模 12 图 18：国内的物流仓储资产证券化产品 12 图 19：华联股份 REITs 产品交易结构 13 图 20：高标仓存量市场及新增供应 14 图 21：2019 年一季度空置率水平略有提升 14 图 22：主要电商所购土地可建仓库面积 15 图 23：高标仓新增租户中电商占比下降 15 敬请参阅尾页之免责声明 资本化率是对高标仓进行估值的常用指标 4 月份我们发布专题报告《高标仓整体供不应求，业务布局重视项目选址和开发商竞争力》，围绕供需格局、区域情况、开发商竞争力等角度对高标仓的长期基本面进行详细分析。随后在与读者的交流中，我们发现除了基本面以外，高标仓的估值由于和投资回报、风险敞口等因素直接相关，也成为众多读者的关注焦点。本期报告我们尝试从大类资产对比、国际经验的视角，描述国内高标仓市场的估值情况，为业务布局提供量化参考。 高标仓作为工业物流项目，资本化率（Cap Rate）是投资者对其进行估值 时常用的指标，用于衡量投资人对某个具体项目所要求的收益率水平。 在该估值框架下，项目价格 Current Value=NOI/Cap Rate，即物业的净营运收入 NOI 和资本化率 Cap Rate 之间的比值。投资人可以根据被评估物业质地、周边市场情况和个人风险偏好，综合设定自身所要求的资本化率，即 Cap Rate 的波动区间，据此得到物业的定价范围。Cap Rate 上行时，意味着市场对项目的资本化率要求变高，项目估值下跌；Cap Rate 处于下行阶段时，意味着市场对项目的资本化率要求下降，项目估值上涨。 除此之外，高标仓的估值方法还包括市场法、成本法、现金流折现等，但 在使用时常常面临模型参数复杂、应用场景局限等痛点。 图 1：物流不动产的估值方式 序号 估值方法 估值原理 方法优点 方法缺点 应用范围 Current Value=NOI/Cap Rate， 投资人根据项目质地和个人风 使用方法简单，NOI确定性 Cap Rate法 险偏好，综合设定Cap Rate的波 强，第三方机构的Cap Rate 评估过程具有一定的主观性 可适用范围较广泛动范围，据此得到物业的估值 数据丰富 区间 以近期市场上的交易案例作为 项目估值受地理位置、物业 市场法 估值基础，对当前项目进行评 使用方法简单、价值评估公 类型、建筑质量、权益状况 流动性充裕、交易案例丰富 估 允 等因素影响，缺乏同质的可 的成熟市场 比标的 利用重置